房地产成本控制前言目的意义12篇房地产成本控制前言目的意义 房地产公司目标成本、责任成本管理的意义 郭颖 【期刊名称】《建筑技术开发》 【年(卷),期】2011(038)006 【摘要下面是小编为大家整理的房地产成本控制前言目的意义12篇,供大家参考。
篇一：房地产成本控制前言目的意义
房地产公司目标成本、责任成本管理的意义
郭颖
【期刊名称】《建筑技术开发》
【年(卷),期】2011(038)006
【摘要】房地产行业及其产品的特点,房地产开发项目成本构成及其控制特点和控制程序,决定了房地产开发项目成本控制应遵循全面控制原则、动态控制为主的原则、目标管理与责、权、利相结合的原则以及技术与经济相结合的原则.以目标成本和责任成本管理为核心的成本管理体系,是以责任成本控制为核心的目标成本管理,其内涵涵盖了责任成本和目标成本的主要内容,承袭了它们的核心思想,该体系恰好可以很好的覆盖房地产开发项目成本控制的四个原则,是以追求效益最大化为目标的成本管理方法.
【总页数】5页(P57-61)
【作者】郭颖
【作者单位】奥特莱斯投资管理有限公司,北京100027
【正文语种】中文
【中图分类】TU723.3
【相关文献】
1.推行责任成本管理完善目标成本管理体系[J],2.制造企业目标成本管理应用研究——宝钢的目标成本管理实践[J],赵宇环3.我国目标成本管理存在的问题、原因和对策--以邯钢集团的目标成本管理为例
[J],张继德;刘伟4.目标成本管理效果好--津兰集团公司推行目标成本管理的经验[J],庞世和5.结合责任成本改进目标成本管理——煤炭企业改进成本管理工作探讨[J],陆剑南;张宝荣
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篇二：房地产成本控制前言目的意义
房地产开发项目前期成本控制分析
前言
房地产开发项目成本控制是指房地产企业在具体项目开发阶段，结合项目实际情况，制定科学的成本管理目标。由开发项目成本控制相关负责部门领导，全体项目成员和各个部门积极参加，密切配合，在项目开发的全过程，采取一系列的控制措施，对不同阶段的成本加以控制，并在项目结束后达到成本控制目标。
一、房地产开发项目成本控制的基本原则
1.1全面成本控制原则全面成本控制原则要求对项目开发全过程、生产全要素进行控制，要求在项目开发的事前、事中、事后各个环节都要实行成本控制，要求对产生生产成本的各种要素都要加以控制，要求项目全体人员在实际的工作岗位上都树立成本控制观念，在自己的职责范围内贯彻落实企业相关的成本控制政策。
1.2成本最小化原则在控制成本过程中，首先要从实际情况出发，事实就是，制定科学的成本控制目标，以求使得项目开发成本在科学合理的基础上降低最低水平。成本控制目标的确定不能一味追求成本最小，不能在损害工程质量的情况过度节省成本，而应当进行科学的成本目标设定，合理的降低成本，以达到成本最小化目标。
1.3责、权、利相结合原则责、权、利相结合原则是指在成本控制过程中要根据各个部门，各个员工职责、权利大小，确定其应承担的相关责任，并按照奖惩制度的要求，有过必究，有功必赏。责是指成本控制的责任，权是指赋予的责任部门、责任人员采取措施来控制费用支出的权利，利是指相关的奖惩措施，根据成本控制主体目标完成情况来实施对应的奖惩激励。
二、房地产项目前期的主要成本概述房地产项目前期成本的控制大致包括土地成本控制、投资决策时的成本控制和规划设计的成本控制三个方面。
2.1土地成本
当前国内房地产市场，土地成本在房地产开发项目中占总成本的比重已由90年代初的20%左右上升到了约50%。虽说根据我国土地政策的特点，在一定程度上土地价格是开发企业所无法控制的，但对个体地块的选择上各企业还是有很大的余地和需要花大力气考量的。对地块的选择切不可跟风，要根据企业自身的现状、实力和发展方向慎重选择。现实中，因不切实际竞得土地后又放弃的企业并非没有，结果白白损失几十万甚至上百万的竞拍保证金。有的企业也因为盲目收储土地，为后续的开发造成了无法跨越的困难。
2.2投资决策时的成本
对一块特定的土地，在出让时其容积率、建筑密度、绿化率、停车位等各项指标都已确定，投资决策则体现在对投资规模、投资定位、财务策略的把控上，本阶段所做的决策指引着项目后续设计、施工、营销、宣传等的方向和重点。决策中所确定的项目成本将直接关系着项目的盈利能力。
2.3规划设计成本
对于规划设计成本的控制，最佳控制节点是在规划和施工图设计阶段，户型结构、单元面积是否适应未来市场的需要；配套工程能否满足社会进一步发展的要求，能否盡可能地避免建成后的二次施工；施工图设计是否科学、合理而又经济，都需要在本阶段进行准确的把关，避免施工图中过分保守的设计及各专业间不优化的配合给项目造成的成本浪费。
三、房地产前期成本控制措施
3.1土地成本的估算
3.1.1场地开发费
场地开发费是指包括城市基础设施基础配套、公共事业建设配套、小区及宗地开发等费用在内的使开发用地上道路、供水、供电、排水、通讯、通气、供暖、场地平整均实现的费用总和，该费用参照国家标准和实际施工情况进行估算。
3.1.2征地拆迁费
征地拆迁费按地域分为农村土地征收款和城市房屋拆迁费，前者包括土地补偿款、土地投资补偿款和安置补助款等若干部分。国家因城市建设及生产发展要求，需向拥有土地所有权的农村集体经济组织进行土地征收，实现土地所有权由集体向国家的转让，而国家应根据当地土地价格向农村集体支付相应征用费。而
城市房屋拆迁费则是开发商在获取已被使用的城市用地前，需向原有使用者支付相应折迁费，即对原使用者投资土地建设后未收回资金的一定补偿。
3.1.3土地税及管理费
我国市场土地税主要包括占用耕地税及土地增值税，前者纳税人为占用一定面积耕地从事非农业建设的单位/个人，计税标的为实际占地面积，税率为1元/m2-10元/m2；后者纳税人为有偿出让国有土地使用权和地上附着物的单位或个人，其计税依据为纳税人有偿出让后获得的土地增值额。土地管理费是指土地管理相关部门依法向使用者收取的土地管理费用，主要包括土地登记费、树木砍伐/绿地占用补偿金及水土流失治理金等。
3.2投资决策时的成本控制措施
房产企业对开发区域的地理人文环境、风俗习惯、交通状况、国家金融政策、当地政府的政策导向等方面，都要有一个长期深入的了解和知识储备，这是对开发项目进行可行性研究的基础。可行性研究是从市场、技术、经济等多方面对项目的前景进行预测，对项目整体进行综合评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行比
对，说明各个方案的优缺点，更清楚地了解市场和项目本身的特点，从而科学地优选规划方案，为决策的可靠性提供强有力的理论依据，有效规避投资风险，增强企业对开发项目的把控能力。
一份完整有效的可行性研究报告，主要包括以下几个方面的内容：（1）市场研究与需求分析；（2）产品定位和客户群体分析；（3）项目选址和市场环境条件分析；（4）产品的建筑方案设计和分析；（5）项目实施进度安排；（6）投资估算与资金筹施；（7）财务效益和社会效益评估。
3.3设计阶段成本控制
3.3.1推行限额设计
限额设计的有效途径就是合理分解投资和工程量，要严格遵守设计任务书和投资估算为根本，在保证功能的前提下，加强对基础类型、设备材质等的费用控制，使概算不能超出投资估算，充分做好限额设计。以限额设计为基准，确定每个专业、每一名设计师都有一个投资限额的具体目标，按照事前批准实施的初步概算，有效保证施工图设计在合理范围内，通过限额设计，能够充分保证技术先进，合理控制费用范围，快速实现工程预期计划目标，有效杜绝任意提高安全系
数的可能，通过规范设计标准，解决了不断频繁变更造成的工程运作难度，从根本上有效保证了工程造价控制。
篇三：房地产成本控制前言目的意义
浅析房地产企业成本控制摘要：房地产业在我国国民经济中占有十分重要的地位，不仅是是我国国民经济的基础性产业，还是我国国家财政收入的重要来源，同时也是近年来人们投资、消费的热点。对房地产开发企业来说，衡量该房地产项目是否成功的标准是其价格与品质，而该项目的经济效益则通常通过利润的最大化和成本的最小化来实现。因此，加强房地产企业成本的控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。关键词：房地产企业；成本控制中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：前言目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施一、房地产项目的成本构成及特点房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共配套费用、管理费用、财务费用、税费以及其他费用
等。1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿
费等。随着土地竞标的普及，土地费用有进一步上升的趋势，出让金在当前新购土地开发项目中往往会占成本接近40%的比例。
2、建安工程费，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占30%的比例。
3、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。
二、加强房地产企业成本控制的重要性企业财务管理的一项重要内容就是进行成本控制，合理有效地控制成本能够给企业带来巨大的经济效益。随着全球一体化进程的加快，我国的经济体制进行了大规模的改革，房地产企业的环境也日益严酷。我国的房地产行业经历了近二十多年的发展历程，并逐渐成为国民经济的支柱产业，行业也逐渐走向公开化、透明化、规范化。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想有立足之地，必须从自身的实际出发，提高成本控制的水平。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而要上升到一个企业战略概念。企业增强市场竞争力的一个有力途径就是降低企业的成本，这也是每个企业永恒追求的目标之一。如何将企业的成本降到最低，在一定的时间内开发出更多满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要解决的一个重要问题。因此，每一个房地产开发商的每一个项目都必然伴随着成本控制管理，涉及房地产企业的各个部门，在项目开
发的每一个阶段都要贯穿始终。所以，房地产企业的成本控制是一项必须严峻的任务。
三、房地产成本控制的主要内容1、土地成本的控制1)、在土地投标前要进行深入调研,广泛收集更方面的市场信息,对拟投标地块的各项指标要充分了解、分析,建立合理的土地评估体系,提出对该地块开发的初步构想、产品定位和销售对象,预测市场价格和建造成本,并结合本企业的总体状况,关注一些市政费用的支出,在拍卖过程中最终确定可能的最高地价。2)、要尽量争取政府的优惠,在缴纳政府土地费用时,与政府在付款总额、付款时间上尽量保持沟通协商,付款的时间尽量延长和付款次数尽量增加。2、前期费用的控制报批报建费用、勘测费用、设计费用等是前期费用的主要内容,该阶段虽然其本身成本支出并高,但如果处理不好工程成本可能超过80%的成本支出,因此,除了前期费用本身的支出关注产品定位、规划方案的确定和材料设备的选型也是不能忽视的重要方面。3、工程费用的控制1)、在合同的谈判阶段,要重视谈判过程中的经济条款,防止合同中出现的各种“陷阱”,面对市场不可预测的情况,封住造价需要尽量用包死的方式。2)、在设备采购阶段,采购的材料和设备，要经过对比选择,购
买选择报价合理的,同时对新材料、新工艺、新设备等尽量扩大其信息的收集,使得材料和设备的购买性价比尽量高。对供货时间要有一定的限制,尽量把费用的支付往后拖延。
3)、对工程的设计变更要严格控制,对于确实需要变更的部位,要组织相关部门进行相关的论证,对现场的签证要严格控制,强化施工合同以及索赔的管理。
4)、对项目工程的工期,在一定范围内尽量合理的压缩,同时要做好工期优化工作。
此外，控制营销成本、财务费用成本、管理费用成本等都是房地产企业成本控制的重要的方面，这里不再一一列举。
四、如何做好房地产企业的成本控制1、土地费用的管理与控制土地费用包括土地使用权在内的各类补偿费、拆迁费及土地契税等，它一般占项目成本总数的30%。土地使用权一旦获得，其成本就会确定，直至项目结束也不会发生太大变化。就现阶段情况看，土地大多通过拍卖方式获得，其价格主要通过对未来售价的预期值确定。对于土地价格，不能将目光放在单价上，楼面地价才是房地产成本的最终反映。所以对土地费用估算时，应参考有关容积率的要求，使分析结果更准确。总的来说，对于土地费用的控制应采取以下策略：1）、拍卖或公开招标地块。注意做好项目可行性研究及市场分析，了解竞争对手相关信息，做到客观、准确投标。同时，采取投标策
略，做好与相关部门的公关工作，中标后在签约和履约过程中，尽可能争取对付款、交地、开发有利的条件，使土地成本进一步降低。
2）、旧城区改造地块。与相关政府部门积极协商，尽量争取优惠政策，最好交税能获得一定程度的返还。设计允许的条件下，最大程度提高土地容积率，以便使土地费间接降低。
2、项目前期费用的管理与控制前期费用指监理费、规划设计费、报建费、招投标费、勘测费等，约占项目成本总数3～5%，其中，设计费是项目前期费用的主要组成部分，应从以下几方面控制：1）、招标控制。无论是项目的一般性装修设计，还是整体规划设计，都应尽可能采取招标方式，优化性价比。2）、保障设计质量。正式开展设计工作前，应明确与设计相关的各类经济指标参数，避免后期变化导致重新设计。同时，也可以将设计费用与设计质量挂钩，从而对设计单位起到约束和督促作用。3、工程成本的管理与控制房产企业的工程成本主要由发包工程成本、物资成本、配套成本等构成，约占项目成本总数40%。其中发包工程及物资成本是工程成本的主要内容，应通过以下措施控制：1）、项目规划和设计阶段，应结合相似工程的经验数据及市场定位，对市场销售进行合理预期。同时，对成本控制目标不断修正和调整，以便成本控制工作更科学、合理、有效。2）、在材料采购、工程发包过程中，应坚持采用招标的方式，并
篇四：房地产成本控制前言目的意义
互审互签明确修改意见3审图工程部负责设计洽商6销售处设计售楼规模要求工程部负根据扩初设计图经营指工程部负责销售1方案设计要求体研究的结果确部协助定方案设计要求7装修方案设计根据设计要求确定装修材本方案料和设备控制要控制什么怎么控制谁来控制销售部负责市场调研1小区建筑物功能工程部负责销售的经济评估有针对性扩充建筑物功能部协助2市政配套方案工程部负责根据投资估算和报批标准工程部负责项目确立环境设计方案目标成3环境方案设计8功能设计部协助本总额市场现状分析智能化必4智能化设计要性分析工程部负责息畅通保障销售承诺与实部协助际功能的一致性1设计调整费用工程部洽谈工程部负责9设计变更工程部负责销售严格按照设计变更洽商流2设计变更洽商程进行部协助在扩初图确定前确定材料1选型设备使设计在图纸阶段就工程部负责10材料设备2方案确定时间考虑了材料设备的安装招投标工程部负责3采购工程部负责成本其他费用限额设计物业管理完部配合三招投标环节成本控制要点招投标环节的成本控制涉及到工程部成本控制部项目部财务部等多个部门的配合运作
房地产项目开发全过程的成本控制与管理前言
房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数人对房价比较关心也比较熟悉，对地价可能也大概了解，但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细，只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润，也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。我们通常涉及到的狭隘的成本控制，施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房
产公司成本控制部门(预结算部)的事情，而是贯穿于整个房产开发的全过程，不是单纯的工程成本，而是全成本。房地产项目全成本的概念和范围：房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、3、营销成本（广告宣传、代理费）4、管理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍），所以成本控制工作要在九个环节都要介入，成本控制与管理是房产开发公司全员的事而不是哪
个部门那几个人的事情。以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门（今天我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时，公司的组织机构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分管副总即可。）房产开发项目成本控制的九个环节第一项项目立项环节成本控制第二项二、规划设计环节成本控制要点第三项招投标环节成本控制第四项施工环节成本控制第五项材料及设备采购环节成本控制第六项销售环节成本控制第七项工程预结算环节成本控制第八项期间费用的控制环节成本控制第九项
物业管理阶段成本控制
一、项目立项环节成本控制要点项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。该环节涉及的工程成本主要是土地成
本，土地的获得方式可分分有偿获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不可能）和无偿获得(行政国家划拨，房产
开发不可能)。这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作
划分，其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。控制要点
控制什么怎么控制谁来控制征地费用
少交或晚交，力争减免
经营部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁经营部负责安置费
用
自建部分按照公司工1、新征土地工程部、项目部和成程体系
走；交政府部分（国家出让方本部负责大市政费用按有关规定办理式获
得）满足公司利益最大化，公司决策层负责合理提高容积率，降低工
程、营销、成本参规划条件开土地成本与发买断内容明确买断内容
明细公司决策层负责形付款总额为公司争取最大利益公司决策层
负责式2、买断项目付款时间周期长、次数多公司决策层负责（转
让方式获工程部负责四通一平的标准明确验收标准明细得）与项
目付款时间直接手续风险公司决策层负责挂钩。符合集团要求，有利
于公司决策层负责合作方式3、合作开发公司发展；
分成比例双赢原则；公司决策层负责交房时间尽可能地延后交房，营销部负责交房标准不低于合同中交房标营销部负责准付款总额选择有利于公司利益公司决策层负责的方式付款时间公司决策层负责二、规划设计环节成本控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70%—80%，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职能。（二、
三、四、五属于工程成本）控制要点控制什么怎么控制谁来控制市场信息搜集和分析市政状况信息分析经营部、工程部、（1）可行性规划设计规划要点确立营销策划相互配合可行性研究设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审委员1、规划方案会，对方案进行评审、确定。由公司决策层工程（2）方案评审部负责，销售部配未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评合进行评审。审。对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整工程部负责。（3）设计成果设备选型方案提前确定
成本部负责，工程根据提交的设计成果进行投资估算部配合根据项
目前期运营的情况工程部负责，销售和市场分析制订设计任务部协作书2、
报批设计（1）设计方案工程部负责方案设计招投标工程部负责组织
方案设计评审
注意市政设计（2）报批工程部责。注意相关法规，
完善自身报批规范性，材料完整控制要点控制什么怎么控制谁来控制对
报批设计进一步调整（1）扩初设计要求工程部负责设计要求内部审核
根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环工程部负责，成本（2）
成本概算境方案等因素对总成本作部配合3、扩初设计出概算工程部负责
制订经营指导书根据扩初设计要求招标工程部负责专家评审（3）扩
初设计图内部评审工程部负责设计调整勘查单位的选择（1）地质勘
察4、地质勘探工程部负责勘查报告的分析（2）设计方案评审根据销售
包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工
图设计要求工程部负责，其他（1）施工图设计要求建安施工图中结构造
价、部门协助建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于5、施工
图设计设计方可控部分，应严格审核。政府部门报批费，按政府（2）报建工程部负责有关政策交纳。互审互签，明确修改意见，（3）审图工程部负责设计洽商6、销售处设计售楼规模要求工程部负责结合营销费用控制
根据扩初设计图、经营指工程部负责，销售（1）方案设计要求导书和实体研究的结果确部协助定方案设计要求7、装修方案设计市场信息调研（2）材料设备选型成工程部负责根据设计要求确定装修材本方案料和设备控制要点控制什么怎么控制谁来控制销售部负责市场调研（1）小区建筑物功能工程部负责，销售的经济评估有针对性扩充建筑物功能部协助市政状况调研（2）市政配套方案工程部负责争取政府有利条件
根据投资估算和报批标准工程部负责，项目确立环境设计方案目标成（3）环境方案设计8、功能设计部协助本总额市场现状分析，智能化必（4）智能化设计要性分析工程部负责智能化内容控制保持各部门与销售部的信工程部负责，销售（5）销售宣传息畅通，保障销售承诺与实部协助际功能的一致性（1）设计调整费用工程部洽谈工程部负责9、设计变更工程部负责、销售严格按照设计变更洽商流（2）设计变更洽商程进行部协助在扩初图确定前确定材料（1）选型设备，使设计在图纸阶段就工程部负责10、材料设备（2）方案确定时间考虑了材料设备的安装招投标工程部负责（3）采购工程部负责，成本其他费用限额设计物业管理完善费部配合
三、招投标环节成本控制要点招投标环节的成本控制涉及到工程部、成
本控制部、项目部、财务部等多个部门的配合运作。这个环节成本控制的重点
在于招标文件的制订、参加投标的合格服务商的选择、标底的编制。该环节的
工程部、项目部、成本控制部共同承担该项职能。
控制要点控制什么
怎么控制谁来控制经营部负责规划、建立合格承包商、工程监理、造价咨
询、材料及设设计、勘察等前期备供货商名录及资料库。工作的招标洽谈；
成本控制部负责工从公司合格承包商名录中选择投标单位。程、监理、造价咨（1）资质询、配套工程、及（2）管理水平投标单位不少于三家。（已建立合格承包商名录材料的招投标及合1、投标单（3）技术力量的直接从名录中筛选，没同洽谈签约，工程位的选择（4）历史记录有的公司各部门均可推部项目不配合。（5）资金实力荐）销售策划、方案代（6）合作经历理等部负责招标委员会审核各负责单位筛选三家以招标委员会主任审上投标单位报公司审核。批。
各类合同的招投文件内容成本控制部会同工工程部、项目部负责编报应包含：招标项目的技术要求；程部和项目部对照1）工期；表材料进行市场考成本控制部负责招标文（（2）工程造价或取费标准；件商务部分的起草，连同察；工程类招标由（3）质量要求；工程部或项目部编报的技成本控制部负责各（4）付款方式；术文件汇总整理招标文件类标的的编制与审（5）招标范围；后按流程审核。核。（6）结算方式；（7）验收标准；2、招投标（8）投标注意事项；文件（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）投标时间；（11）开标时间；
（12）评标方法；（13）投标单位补充意见；
（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。
（16）保修期限综合评定，确定中标单位。1、
技术评标3、评标和(1)技术性评标和定标2、经
济评标公司评标小组定标(2)经济性评标定标3、
合作经历4、企业业绩和信誉
四、施工环节成本控制要点施工环节的成本控制主要应注
意两大方面，一个是因各种变更签证带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制需项目部、工程部、成本控部、财务部等部门共同完成，因此该阶段要注意各相关部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工成本控制部负责计中的重大设计调整。算变更费用（含可能引起的索赔）进行测加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发算。（1）变更评估生变更的地方有预见性，并项目部负责变更引予以事先约定。起的工期变化记录。各部门全面评估变更带来成本部负责变更后的各种变化，为审批提供参的成本分析。考依据。根据变更原因将设计变更1、设计变更分成两类（一般变更、重大环节变更），不同类别按相应的审核签认流程进行。工程部、项目部负（2）变更的审核签责设计变更通知单。认变更必须有设计单位、工程部、项目部共同签字后发放。一般变更由项目
部、工程部审批，重大变更由公司领导工程部负责下发（3）变更的审批审批
控制要点控制什么怎么控制谁来控制
现场签证的确认依据招标（1）
签证的必要性文件和施工合同项目部负责现场签证确需发生，应坚持
当时发生当时签证的原（2）签证的时限则。1、低于5000元的经项目部讨
论后，由项目经理签署原始签证单。报工程部审核盖（3）签证的费用章后下
发相关单位。费用核对由成本部2、大于5000元的报公司工程部审核对后
由公司领导审批（总工或总经理）认真核对签证的工程量准2、施工现场
确。签证签证的内容、原因、工程（4）签证的工程量量应清楚准确、
无涂改、编号准、全，并有监理工程师项目部负责的签字确认。施工洽
商通知单必须遵循“先洽后干”的原（5）签证的审批则。在确认签证前，
应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。对工程变更、签证应定期
进行分类汇总统计分析，并根工程部、项目部和成（6）签证的反馈据统计资
料对控制工程变更本控制部提出改进意见。（1）扩初图会审图纸多层次
会审会签及审（2）施工图会审批制度。（3）分项、分部图工程部负责3、
审图各专业互审互签制度。会审力争在开工前把图纸中的（4）各专业
技术图问题修改完。纸会审（1）分包方式通过投标确定配合费。工程部、
项目部、（2）分包内容4、总分包配应避免在施工过程中修改成本控制部
协商，（3）分包的责任界分包方式、分包内容、范围合费公司领导审定。
定而增加工程成本。（1）选型工程部协同项目部施工所用的各项材料的
选材料供应方式型应在材料招标前确定。（2）负责5、材料供应（3）材
料计划
（4）预留时间工程部、项目部成先确定材
料供应方式，通过招标确定相关费用。本部限
时编制材料计划。工程部、项目部材料计划签认。要考虑可能出现的问题，工程部、项目部留出相应的时间。按合同约定执行付款。项目部、工程部、（5）付款进度按进度付款。成本控制部、财务（6）工程进度多层次多角度审核工程进6、工程款的部度。支付根据情况由不同级别人员执行流程（1）付款的审批最终审批。
五、材料及设备采购环节成本控制要点材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。这一阶段的成本控制需项目部、工程部、成本控制部、财务部等各相关部门共同完成控制要点控制什么怎么控制谁来控制采购招投标及订立合同时间与工程进度相配合项目部、工程部共同生产周期1、材料进场运输周期具体与采购点远近相对应计划负责安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系日常搜集市场信息，建立材料成本控制部市场信息市场信息库。材料设备的技术参数由设项目部、工程部技术参数计部确定或封样。2、材料的性必须招投标的材料设备要制定能价格比招投标计划。执行公司招投标管理招投标不需招投标的材料设备，采用三流程家以上厂家报价选择。预付款限额控制首次验收后付款总额进度材料款支付方式控制。3、材料款的执行工程款审批流程材料款支付进度支付保修
款一般不低于合同总保修款价的5%。依据合同中约定付款。几方共同确认货到现场数数量验收量项目部负责外观质量的验收4、材料验收
质量验收安装后质量的验收投入使用后的质量验收在合同中明确货物的卸货材料保管和保管的责任承担者5、材料保管项目部与保修用合同的方式明确保修责材料保修任和保修期
销售环节成本控制要点销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至公司高层都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制（1）费用总额确定费用目标总额（2）市场信息收集营销部、组织项目部根据各种相关因素（3）营销计划及相关部门形成营确定具体计划和费用1、营销方案（4）营销预算销方案报公司领导审批征求各方面意见，按（5）营销方案审批审批流程操作销售人数控制（1）现场销售人工费用营销部负责销售工作进度控制奖励办法控制（2）现场销售器具费2、营销现场（3）卖场、现场包装费费用营销部负责，公司领（4）销售模型费用额度内调剂和超额导审批（5）宣传资料及礼品费审批制度（6）展销费（7）计划额度控制（1）媒体及广告代理公营销部负责专人负责司信息收集和分析3、媒体选择先评后选的原则（2）招投标销售部负责。内部评审招投标费用目标（1）设计经营部负责设计，项4、样板房装方案选择目部负责建设和维修施工合同（2）施工、维护护现场管理
控制要点控制什么怎么控制谁来控制营销部负责市场销售价格（1）销售折扣点的调研，提报方案公司领导5、销售回款审批（2）回款周期财务中心负责，营销部配合营销部负责。设计、工程制作楼书（1）承诺的给出监督6、销售补充承诺分类工程部负责，营销部协条款及承诺变更
审批（2）设计变更与承诺助。承诺变更晚交房原因分类处理（1）交房日期营销部负责，工程部、项（2）保修期7、客户交房与施工队洽商延目部、物业公司配合长保修期（3）质量补偿交房验收协议与销售相关的其他费用（如因销售要求而由营销部提出，报公司领严格按相关流程发生的设计洽商变更进行导审批后实施费）
工程预决算环节成本控制要点工程预决算环节的成本控制重点在于现场有关资料信息的及时和准确性。这一环节的资料的审核要项目部、工程部、成本控制部共同协作完成，成本控制部是该环节的主要职能部门。控制要点控制什么怎么控制谁来控制设计图纸完整，减少变（1）工程预算内容更材料选用明确与招标范围的统一经营部负责设计图纸的标底编制详细，避免缺1、公司统一（2）标底中材料价项漏项，材料价格严格执完整性招标项目的格的确定行市场价。成本部负责造价的合理工程预算（3）合同价款的确和准确性所有预算项目，预算出来定后要多方比较，组织相关部门进行会审，报总工审核。对公司所有不在招标范围的工程先预算后发包。2、不在招标对图纸设计上暂时定不成本控制部负责，工程合同价款的确定下做法或施工范围的项范围的零星部、项目部配合目，每月到现场实际收项目方。
所有工程变更须由工程部审核签字。现场签证单随时发生及时工程部、项目部负责提变更工程量的增减发放到成本控制部，对费用报到成本控制部的结算现场签证的增减进行及时审核以便结算调资料是完整准确的，成2、工程结算资料的完整性准确整。本控制部负责各类费用（统一招标性项目部对施工企业提报的和理性准确性，财务中的工程）甲方发包项目及甲结算资料审核签字后报工心负责工程款的分期支方供材的结算程部审核。付成本控制部审核费用财务中心负责结算工程款的支付（1）竣工资料的完项目部、成本控制部共同整性、及时性办理施工用材料价格的确项目部、工程部负责资4、不在招标（2）现场做法的隐定。料的准确性，成本控制范围
的零星蔽资料项目部负责零星施工项目部负责造价的审核项目结算（3）材料价格的确竣工资料的整理，并组织工定程部、成本控制部及时到现
场验收，保证竣工后及时结算发包方履行自己的合同义工程部、项目部负责施工务合同中技术条款的监控（1）工期发包方督促承包方履行合成本控制部负责施工合同义务（2）质量同中合同条款经济部分工期与质量重视过程中控的监控制项目经理负责现场各施工方的配合协作问题，明确哪项目部负责施工过程中（3）配合管理些配合需支付配合费5、违约与索协调、配合赔配合费用的发生在合同条款中约定该工作注重及时性，当造成重大停、窝工时，工程部、项目部先分析原因提报资项目部、工程部、成本控（4）停工、窝工料，报公司领导共同分析确制部共同配合定。成本控制部及时进行停、窝工费用核算
期间费用的成本控制要点期间费用主要有财务、人工、
行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务中心在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。（财务费用）控制要点控制什么怎么控制谁来控制制定年度资金计划（1）公司开发速度、财务中心负责年度资金计资金占压费用估算与规模与贷款计划划，控制占压资金量控制（2）土地价款的支付项目部负责项目总体开发
制定项目总体开发计划计划1、财务费完成工程进度工作量用施工过程发生的设计（3）工程款的支付变更执行公司进度款拨付流程进度工作量的割算审核营销中心负责年
度销售计（4）销售回款的管理制定年度销售计划划（1）薪金人力资源部（办公室）负依据国家和公司有关2、人工费（2）岗位津贴规定制定方案有决策责拟定方案，公司决策层用（3）出差补助层审批审批执行（4）绩效工资（1）通讯费用
通讯费用实行限额报销（2）办公费用办公室与财务中心负责办公费用实行定额报销（3）车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过3、行政管桥费、停车费、养路费理费用实报实销管理；维修费、保养费事前审批；
招待费用实行限额报（4）招待费用销
物业管理成本控制要点房地产公司需要在物业管理方
面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。物业公司担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定房地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要点控制什么怎么控制谁来控制制定委托管理邀约并致物业公司（1）未销售的商品房物业公司就邀约项目1、委托物营销不负责与物业公司提交物业管理方案业管理签定委托管理协议（2）样板间经同公司营销部达成一致意见后签订委托管理协议制定委托经营合同
物业公司就委托经营合同提交委托经营方（1）康乐中心2、资产委营销部与物业公司签定案（2）幼儿园托经营委托经营
合同（3）班车经同公司营销中心达成一致意见后签订委托管理协议使用维修基金部分，维修费用由物业公司确认，业主委员会同意执行国家规定。（1）使用维修基金部使用维修基金的由物业需维修费用的部分，3、物业维分业主申报，物业公司确公司负责。修（2）需维修费用认上报公司，工程中心房屋维修执行公司流程制订方案，成本中心出预算，工程中心负责实施维修（1）物业管理费亏损（含环境维护费）依据国家有关条例规4、物业亏定由物业公司统一实物业公司（2）取暖费亏损损或补贴（3）水电费亏损（含施差额部分）
篇五：房地产成本控制前言目的意义
保安部工作制度一认真贯彻党的路线方针政策和国家的法津法觃按照年度目标的要求做好的安全保卫工作保护全体人员和公私财物的安全保持正常的经营秩序和工作秩二做好消防安全工作认真贯彻预防为主的方针教育提高全体人员的消防意识和防火知识配备配齐各个楼层的消防器材管好用好各种电器设备确保各通道畅通严防各种灾害事故的发生
房地产项目管理中的成本控制、房地产项目管理中的成本控制、进度控制和沟通管理
关键词：关键词：房地产项目管理优化组合中国论文职称论文摘要：本文对我国房地产开发项目管理存在的问题作了剖析，分别从房地产项目管理中的成本控制、进度控制和沟通管理方面提出了具体的项目管理措施，供大家参考。1前言房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。当前，我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高等问题。所以房地产开发项目管理采用包括投资决策、设计、施工招标、施工、保修等阶段的全过程监理必将成为发展趋势。2我国房地产开发项目管理存在的问题2.1业主方项目管理自身存在的问题(1)由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。(2)资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％～70％，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。(3)技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高，需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验，但目前具备如此高素质的人才并不多。(4)工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。2.2委托监理存在的问题目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题。(1)权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。(2)建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责
任心。(3)甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。3房地产项目管理的措施3.1房地产项目管理中的成本控制成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的30％～40％，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。3.2房地产项目管理中的进度控制房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能包括物业管理阶段)。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。(1)应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；(2)研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；(3)针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；(4)建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强凋操作流程的创新与优化，产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。在项目前期准备阶段，市场调研、项目策划、产品设计等同步进行，强调各部门充分介入与相互之间搭接，所有的项目都是从研发到工程，到运营、物业管理的全程跟进。所以在全国各地的众多项目，从土地中标到开始销售，全部控制在半年以内，而大多房地产企业常常需要1～2年。3.3房地产项目管理中的沟通管理对于房地产企业而言，首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式，企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。(1)职能部门之间的沟通。例如：营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持；财务部依据投资预算进行融资，做好资金流的保障工作，同时控制工程、营销等等费用；人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。(2)应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如，在工程施工中，承包商、监理单位、规划设计单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施至关重要。(3)界面沟通管理。当然在房地产企业中，信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。
4结束语针对当前我国房地产开发企业实行业主方项目管理与委托监理并行的项目管理现状，一方面呼吁建设监理机制尽快健全与规范，推行全过程监理：另一方面对业主方项目管理和委托监理并行的管理模式进行探讨，解决房地产开发业主方项目管理自身存在的问题。代写论文同时理顺建设单位、监理单位和承建单位之间的关系，将业主方项目管理的重点转向协调监理工作。以此建立更加科学、合理、有效的项目管理模式，提高项目管理水平。
篇六：房地产成本控制前言目的意义
房地产开发的成本控制分析研究摘要：近些年来，随着房地产市场发展速度的提高，各房地产开发企业的竞争也日趋激烈。在市场经济条件下，房地产企业要想获得利润，除了在销售方面下工夫的同时，还必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。在如今市场经济的环境下，房地产企业要想赢得先机，就必须要控制房地产项目的开发成本。只有如此，企业才能取得进一步的发展。关键词：房地产；成本；影响因素；成本控制前言房地产开发项目成本管理的管理环节主要包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核等多个方面的具体活动。其中的核心关键是成本控制与成本核算。房地产开发项目成本管理的机制时，应该特别注意以下几点：将所成功的完成房地产开发项目成本管理计划经验进行推广使用；不要尝试量化所有的成本；特别注意一些有争议性的成本项目。对于房地产开发公司而言，导致成本管理计划失败的原因来自多个方面，这包括：计划执行的落实力度不够；忽视成本信息所带来的意义；没有从成本信息中去确认问题范围，对施工方法进行有效的改善；过度强调成本是会计系统的一部分，而非管理方式改善的工具；管理者经常低估必须使用在工程风险预防与评价环节当中的成本管理信息等。房地产开发公司企业成本包括为了保证和提高施工或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到相应质量标为准，不能满足使用
者和消费者需要而产生的一切损失。房地产开发项目成本管理的几种改善策略：通过预防问题以降低失效成本；通过解决施工问题以降低失效成本；面对问题，寻找成本失控的根源，从事正确的成本预防活动；以适当的方法来降低项目评价成本；持续的实施预防与评价，以寻求更深入的施工活动及管理活动的改善以大幅降低成本。房地产开发项目成本管理成功的关键在于预防措施，预防的重点是让成本问题变得棘手前找到问题排除的方法与策略。有效预防成本的管理，将可获得最大的成本控制效果。
2.房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本包括土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本等。在我国城镇商品房价格构成中，房地产的开发成本一般占总成本75%左右，有些地区的开发商通过拍卖取得土地以后，已达到的80%～90%。房地产是一种商品，而它又区别于其他商品，购买的不仅是建筑物本身，还包括诸如环境、设施等各方面。3.影响房地产开发成本的主要因素房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。房地产开发的营运成本包括很多方面，房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会
对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
3.1项目决策项目的决策阶段非常重要，项目可行性是成本控制的基础，因为项目不可行，成本控制也就失去了意义。项目的风险性以及把握风险的能力是房地产企业所应当考察的重要方面，同一项目对不同的房地产企业其风险是不同的，房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握风险的能力。3.2土地成本在同一个区域内，地价主要受两大因素的影响。一是土地的用途。不同用途的土地所建房产会带来不同的收益，从而导致高低不同的地价；二是土地的容积率。容积率不同的土地有不同的可建面积，也就有不同的土地价格。政府出让土地使用权之前都会公布土地的概况和使用要求，如土地位置、面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容积率、设施配套要求等指标，这些指标都与地价有着密切的关系。发展商应仔细分析这些因素，在遵守土地使用限制的规定的前提下，充分利用没被限制的一切因素，构思出一个最佳的土地经营方案，以最佳的经营状态去评估地价。4.工程建设成本4.1工程设计方案的经济性设计问题本身就是一个经济问题，它有设计的技术性，更包含设计的科学性和经济性，影响工程设计方案经济性的主要因素有以下
八个方面：建筑造价构成比，建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值；户型，小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抹灰、管线敷设安装单方造价就高层高与层数。室内净高直接影响建筑造价；高层建筑可以节约用地，节约市政投资。建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。建筑的单位组合。结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定建筑钢筋含量的高低，从而影响造价。建筑结构形式。框架结构体系造价最高，框架异型柱结构体系次之，砖混结构造价最低。
4.2工期的影响建筑工程成本与工期有着密切的关系，成本在一定的范围内是随着工期的变化而变化。工程成本包括直接费与间接费两部分，这两种费用随着工期的变化而变化的规律是不相同的。在一般情况下要把工期缩短，就要多支出直接（用于增加人力，机械和采取技术组织措施等）费部分，但是，工期并不是可以无限期缩短的，就是说，存在一个即使是直接费增加得再多也不能再缩短的工期，称为极限工期（或最短工期）相反，工期越长，直接费用就越少。同样，工期延长和直接费减少也是有限度的，因为对某项工程来说，直接费有一个最低的正常费用，不论工期如何长，这个费用水平不能再降低了，我们把正常直接费用所对应的工期称为正常工期。间接费的大小一般与施工时间的长短成正比，即工期越长间接费越多，工期越短间接费越少。
4.3质量的影响建筑产品的质量水平的高低与工程所耗费的成本水平有一定的关系，任何产品都有最起码的质量要求与之相适应的最低产品成本，当产品质量水平低到一定程度时，产品成本便不再降低。建筑产品的质量与产品的价值也存在一定的关系。一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的，相反，产品的质量降低，产品的价值就会随之减少，当产品质量提高到一定程度时，产品的价值就不再提高。在相同的质量水平的情况下，用户希望购买价格尽可能低的产品，而企业则希望获得较多的利润。4.4市场条件市场条件对房地产开发成本影响主要体现在两个方面：一方面是生产要素（人工费、材料费和机械台板费）价格波动都会极大影响工程成本；另一方面是行业竞争状况的影响。建筑市场属于买方市场，施工力量供应远远大于施工需求，故建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。承包商之间的竞争主要表现在价格上，招投标法又规定低价中标，所以低价成为中标的先决条件。5.结语（1）房地产开发开发企业成本控制的关键还是组织的管理和制度的规范，通过多项目管理的组织模式，规范成本控制流程，设置强有力的成本控制机构来有效执行与监控成本控制工作，保障成本控制目标的实现。（2）在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成
篇七：房地产成本控制前言目的意义
房地产开发成本控制的问题及相关对策
房地产开发成本控制的问题及相关对策
摘要：房地产开发的成本控制问题在我国还是一个比较新的概念，这两年随着房地产冬天的到来，房地产开发的成本控制的重要性越来越受到人们的关注。因而有必要探讨一下房地产开发的成本控制问题，这对于未来房地产企业的整体市场竞争甚至对于单个房地产企业的生存而言都具有重要意义。
关键词：房地产，开发成本控制一、前言房地产在开发过程中包含着各个项目的费用支出，像土地、房屋、城市基础设施、公共设施以及代建工程等这些项目都会产生各项费用。这些费用有可能包括土地出让金、土地征用以及拆迁的一些补偿费用、工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用以及各种不可预见的直接间接费用等等。房地产开发的成本控制是一个复杂的系统。当前随着我国政府对于房地产市场的调控措施的逐步推行，房地产开发企业间的竞争越来越激烈，面对着可以争取的土地成本越来越高，同时人工以及材料费用的成本也在不断上涨，这些都直接或者间接地造成了房地产开发商的开发成本和开发风险的加大。因而，为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，减少项目的开发风险，对于开发项目进行合理有效地成本控制势在必行。本文将详细探讨开发成本控制当前存在的问题，并提出相关完善的对策措施。二、房地产开发商应该重视开发成本控制的原因分析从20XX年至今，据有关数据显示我国有些地方的楼房价格已经上涨了三倍，虽然国家调控措施陆续出台，然而实现的效果却并不理想。房地产开发商夹在中间面对着三大困境。这些因素的存在使得房地产企业不得不转向以控制开发成本为根本出路的竞争策略。一方面，政府限制土地的商业用途供应量，对于土地的拍卖价格也是不断升高；另一方面房地产开发商内部为了获得有限的土地而竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨。这使得房地产开发商面对着一大块不可控的土地开发费用。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的关键因素之一。另外，去年以来我国一直上涨的通货膨胀指数使得建材成本也有了大幅度的
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上涨。据有关数据显示，20XX年上半年我国的通货膨胀率高达8％，每平方米建筑成本因此而提高的成本幅度大概在20％－30％之间。据有关经济学家预测，接下来的时间中受到国际和国内通货膨胀率的双重影响，建材市场的价格走势也将是一个增长的过程。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的另一关键因素。
此外，受到宏观调控政策的影响，银行缩紧银根导致大量房地产开发商得不到足够的资本，资金链比较紧张。仅今年上半年至今，我国的央行已经上调了五次存款准备金率。这种情况的存在使得很多房地产开发商融资成本和融资难度的加大。综上所述我们可以发现当前我国房地产开发商面临着诸多困难的形式，这些因素的存在有利于同时也逼着他们应该重视开发成本控制这一问题。
三、房地产企业成本控制中存在的问题1.开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。很多企业往往十几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况。很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。另外，在成本结算方面也是类似，很多企业在项目完成后没有对项目的成本做及时的评价和反馈，没有对于节约或者超支的情况做分析，更没有人提出改进成本核算的方法。总之，这都是一种模糊的核算状态，这种情况的存在如果是在利润丰厚的时代的话不会引起人们足够的重视。因为这样好几个项目混在一起的话，虽然有的亏本，但是总体上还是赚钱的。而现今情况不同了，在激烈的市场竞争中房地产企业的平均利润水平已经从之前的20％－30％缩减到当前的5％－10％的水平，如果这个问题再不引起足够的重视的话，可能会使得整个房地产
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企业在激烈的市场竞争中被淘汰。2.合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及
到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况，这些修改涉及到的内容很多比如条款、付款条件、付款审批等，这使得很多企业经常没有办法及时对合同的执行进度展开及时地准确管理。
3.由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开发企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。4.部分企业的会计核算方式落后通常而言，房地产开发企业的会计核算要涉及到设计、施工、销售等各个环节，因此对于企业的会计核算来讲这是一个复杂的系统。目前，我国的很多企业还是采用传统的手工会计核算方式，这样的核算方式不仅复杂，而且往往不能够对成本支出没有一个很好的监控和管理作用。此外，有些企业的会计从业人员的素养不够高，对于新出现的会计电算化软件一窍不通，这严重地阻碍了企业现代化管理方式的进程。四、加强房地产开发成本控制的相关对策一个房地产项目的投资通常都是很大数额的运作，所以为了减少盲目投资的行为，企业应该在初始阶段详细考察项目的可行性和盈利性，充分地对土地成本、工程造价、各项环节的费用有个大概地估计。此外，还应该做好以下几个方面的工作：1.主动做好成本控制的预算、结算和监督工作首先，企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地
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产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系。在实际工作中，应该严格遵循预先科学规定的目标值，并及时准确地收集汇总费用支出的实际数据，将实际数值和目标值进行比较分析，进而将分析得来的结果应用到下一次的成本控制编制当中。此外，对于每一个项目实际工作的环节，都应该设有监督反馈机制，以便将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。
2.加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本在房地产行业中合同的管理控制很重要，合同是规定双方基本责任和义务的依据。因此，企业从签订合同开始就要重视工程成本与合同的关系。从一开始签订就应该明确协议条款的范围及其效力。在执行过程之中要严格把好合同中涉及到的具体工期进度，应该将工程进度有关的费用支出严格限定在合同管理的协议框架下。另外，有条件的房地产企业应该争取建立明确的合同付款台帐，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题，比如超付资金现象，以利于掌握资金使用的全部计划。3.从多方面把握好项目投资成本的控制根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售代理费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。4.全面推广电算化的实施，将成本控制和信息化结合起来现代企业的成本控制需要一个能协调地计划、监控和管理企业各种成本发生的全面信息化管理系统，以便能够实现企业各项业务活动高效率地运作。实践证明，成本会计电算化是当务之急，是实行新的成本控制方法的技术前提。ERP的成本管理系统采用的是标准成本体系，它是成本的计划、控制、计算和分析相结合的一种会计信息系统和成本控制系统。其通过事前制定的成本标准，对各种资
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源消耗和各项费用开支规定数量界限，可以在事前限制各种消耗和费用的发生；在成本形成过程中，按成本标准控制支出，及时发现超过成本标准的消耗，有利于企业迅速制定改进措施，纠正偏差，以达到降低成本的目的；产品成本形成之后，通过实际成本与标准成本相比较，企业可以进行定期的分析和考核，以找到进一步降低成本的途径。可见，ERP的成本管理系统应该是当前广大房地产开发企业，尤其是大型房地产集团公司进行成本控制的较理想的信息化管理系统。
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篇八：房地产成本控制前言目的意义
浅谈房地产企业工程造价的成本控制研究报告
前言........................................................................................................错误!未定义书签。1工程造价和成本控制相关理论概述................................................................................2
1.1工程造价的概念..................................................................................................21.2工程造价管理的意义..........................................................................................21.3成本控制的目标..................................................................................................22房地产企业工程造价成本控制管理现状......................................................................32.1投标和项目预算仍然受到操纵..........................................................................32.2市场缺乏稳定的经济政策支持..........................................................................32.3企业工程造价评估方法不完善..........................................................................32.4资源利用不合理，存在浪费..............................................................................32.5市场环境的巨大变化，使工程造价控制难度加大..........................................33工程造价的成本控制问题................................................................................................43.1设计阶段的问题..................................................................................................43.2招标阶段的问题..................................................................................................43.3施工阶段的问题..................................................................................................54工程造价成本优化控制....................................................................................................54.1设计阶段造价控制..............................................................................................54.2招标阶段造价控制..............................................................................................64.3施工阶段造价控制..............................................................................................75结论....................................................................................................................................9致谢........................................................................................................错误!未定义书签。参考文献................................................................................................错误!未定义书签。
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1工程造价和成本控制相关理论概述
1.1工程造价的概念工程造价是指对建设工程过程中所消耗的固定资产资源总价。相对不同的角度和
主体而言意义不同，从投资者和业主的角度来说，工程造价是为了对建设工程项目的固定资金进行预期的投资收益分析，这时的造价不仅涵盖了前期的设计调查、土地购买、拆迁征地等费用，还包括后期的设计、招标与施工和验收等等一系列的全过程。建设项目造价全程管控是从项目的投资计划开始的，贯穿到项目设计、预算评审、招标采购、实施、竣工试运行的全程全寿命周期的造价监管，目的在于能成功控制项目建设投资，节约资金使用成本。1.2工程造价管理的意义
篇九：房地产成本控制前言目的意义
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房地产项目开发中的土地成本控制房地产项目开发中的土地成本控制
摘要：房地产开发商获取项目用地的价格和决策是土地成本的控制的关键。运用市场比较法、收益法、假设开发法对招拍挂出让方式和工作流程进行分析，土地价格进行综合预测，采取相应的土地竞买策略及拆迁策略,可以实现对土地成本的控制。
关键词:房地产开发项目，土地成本，控制措施,估算方法中图分类号:F293。33文献标识码：A文章编号：
前言：房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用,包括项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施/七通一平0等.我国实行国有土地有偿使用制度,土地的使用权可以依法转让。房地产开发商要取得土地使用权,需向土地所有者支付土地使用费,向原土地使用者支付征地拆迁费。使用土地，要进行场地平整和场地内外基础设施的建设，支付场地开发费。在取得和使用土地过程中，还要向国家缴纳有关土地税和向土地管理部门缴纳土地管理费。因此，对土地价格进行测算分析，估算土地费用，对土地开发阶段的成本费用进行控制，具有十分重要的意义。土地费用及影响因素1.土地费用的构成1.1土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
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1。2土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行.拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用.因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。2。土地成本影响因素2.1土地获取方式国土资源部2002年出台第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；2004年，国土资源部颁布第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。这一土地出让制度的出台极大程度上影响了房地产企业项目开发的土地成本。招投标。招投标是一种商品采购方式，在国际上广泛采用,是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。招投标的基本原则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目，集中采购招标，装饰装修工程等。在今年调控新政之后，各主要城市土地的出让方式尝试由招标取代之前的拍卖或者挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈,导致太多的“天价"地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等品分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。
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拍卖。拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式，又称“竞买",是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为.拍卖中遵循的最重要的原则就是“价高者得”.拍卖的优点在于显示了一种市场透明度，交易迅速,竞买人面对面出价，真正使开发商在同一条起跑线上起跑，而且拍卖竞价轮流递增,有一个公平的平台让开发商定价。
挂牌。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将出让土地的交易条件在指定的场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌同样遵循“价高者得”的原则，不同之处在于不是现场报价，由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及透明度不如招标与拍卖。挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，有着自己独特的优势：第一，挂牌时间长,且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；第二，操作简便，便于开展;第三，有利于土地有形市场的形成和运作。
土地费用估算方法1.土地使用费随着城市建设的发展和经济的繁荣，处于商业中心、城市中心,有便利交通和通讯设施地段的土地使用费与城市边远地段的土地使用费之间的差距会不断加大，并且随着边缘地段的开发,原来较劣等的地段会变成相对较优等的地段,从而使整个城市土地使用费呈现不断上升的趋势，但这不是绝对的.土地产品生产的超过一定平均利润的剩余价值将在多大程度上转化为地租，并不取决于土地所有权而取决于一般的市场状况。以深圳特区为例，土地需求者主要是中国香港客商,所以深圳土地使用费标准的确定要参照中国香港的地价，以利于吸引港商投资,扩大港商对深圳土地的需求。所以，城市土地使用费的总水平是一个由上述多种因素综合作用的复合函数.城市土地使用费标准必须以地租为基础，综合各种主要因素而制定。2。征地拆迁费
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1)农村土地征用费。因城市建设和生产发展的需要,国家要向农村集体经济组织征用土地，实现集体土地所有权向国家的转让.国家要参照土地价格向农村集体支付征地费。这些费用由土地补偿费、土地投资补偿费及安置补助费等组成.
2)城市房屋拆迁费。取得已利用的城市土地,要向原土地使用者支付一定的拆迁费用,这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿.
3。场地开发费场地开发是指经过场地平整和基础设施建设，把非建设用地转为建设用地。场地开发费是进行场地平整、基础设施建设投入的资金及其利息和场地开发的管理费、经营利润。4.土地税收与管理收费1）城市土地税收。我国城市现行的土地税收主要有耕地占用税、土地增值税。a.耕地占用税.纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人。计税标的按实际占用的耕地面积计算，税率为1元/m2～10元/m2。b.土地增值税。这是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物、附着物的单位和个人的一种税.计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额.2）土地管理收费。我国土地管理部门依法向土地使用者征收的土地管理费，主要有土地登记费、征地管理费、拆迁管理费、树木砍伐、绿地占用补偿及代植代建费、水土保持设施补偿费和水土流失治理费等。参考文献：[1]刘学应。房地产开发与经营［M］。北京:机械工业出版社，2004.[2］傅奇志。浅谈房地产开发项目成本控制[J］。四川建筑，2006(9)。[3］朱燕.我国房地产市场需求预测模型研究[J].哈尔滨商业大学学报社会科学版，2011（3).
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篇十：房地产成本控制前言目的意义
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浅论房地产开发成本控制
作者：叶爽陆孟力来源：《城市建设理论研究》2013年第08期
摘要：21世纪的今天，具有中国特色的房地产开发建设正面临一场新的革命。从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面的要求越来越高，而作为房地产开发企业首要的要求是即工期短，又要投资效益好。针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益。关键词：房地产；开发管理；成本控制中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：前言：随着我国房地产业市场竞争的日益激烈，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。1．我国房地产市场开发现状1.1市场现状。上世纪90年末至今，我国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。房地产业在国民经济中的支柱地位和作用显而易见。然而我国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。1.2政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。1.3消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。
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2．房地产开发成本控制的意义成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。随着国家逐步加强对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力的境外企业的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。3．房地产开发成本控制与管理的关系房地产开发成本控制与房地产管理密不可分。房地产管理包括规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，这四个方面的管理都与成本控制有着密切的关系。必须进行整合协调才能够实现房地产开发成本控制的目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是房地产开发成本控制的核心工作。房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重成本问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，成本增加。为了解决这类问题，工程
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管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化，成本控制的合理化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。许多情况下，施工单位或开发商的成本控制部门、工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：3.1房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标，从而达到减少开发成本的目的。3.2可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段呈递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。3.3在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。4．结语现代城市的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民的住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就必须做好房地产开发的成本控制工作，使开发企业有利可图，才能不断提供让顾客满意的产品和服务。参考文献：[l]李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25—2.[2]仇慎谦．物业建设与物业管理衔接问题的研究．中国物业管理．2002年3月．
篇十一：房地产成本控制前言目的意义
P> 房地产企业成本控制的探讨摘要：近年来，房地产业的蓬勃发展给房地产企业带来机遇的同时也带来了激烈的竞争，因此房地产企业想要生存发展下去，必须进行成本的控制，在保证工程质量的前提下，为企业创造最大的经济利益。随着科学技术的发展,市场竞争的加剧,企业生产经营环境正发生着深刻的变化,成本控制越来越成为企业发展的新的利润增长点,也是企业提高市场竞争力的重要手段。下面我们先来介绍房地产企业双赢的目的，再分析现在房地产企业成本控制存在的问题以及解决的办法，最后探讨房地产企业成本控制人员需要具备的素质。关键词：房地产企业；成本控制；控制措施中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：前言：目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施。如何在
现阶段国内经济过热的外部环境和保证工程质量的前提下，加强成本控制、提高企业效益、增强企业核心竞争力，达到双赢的效果，已成为房地产企业面临的重大课题。
1.房地产企业成本控制的目的1.1提高房地产企业的投资收益企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，逐步出台房产“限购令”，使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫。因此要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手。企业在保证房地产工程质量的同时，合理地降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。1.2提高房地产企业的管理效率对于房地产企业来说，成本控制是成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证工程质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。1.3对成本控制缺乏全面性据调查，我国的众多房地产企业中，大部分企业都没有系统的成本控制制度和实施措施，很少企业能够实行全方位、全过程的成本
控制。大部分企业没有实行成本控制或只是实行最基础、最简单的成本核算，根本原因是这些房地产企业的管理者对成本控制缺乏足够重视，他们认为房地产企业成本的关键影响因素就是房地产的设计、大宗材料设备的采购等几个大的环节，而开发过程的其他环节，如前期选址、整体规划、开发进度、房屋销售等，对企业成本的影响较小，因此对成本的控制也只停留在几个大项成本方面，而没有将各个细微的能够产生成本的要素纳入成本控制体系之中。而且，企业成本控制参与人员主要是财务工作人员，而实际上他们只能对事后成本进行控制，而事前控制却做不到或力所不能及，这也影响了企业成本控制的整体性。
1.4成本控制制度管理缺失制度总是确保工作有效顺利进行的重要保障，很多房地产企业虽然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，导致很多有效的措施难以落实。房地产从选址、设计、施工、装修到销售、入住，需要很长的时间，开发的周期较长，成本产生的范围广，但是我国不少房地产企业没有成文的成本控制流程，没有严格的奖惩机制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上无法发挥实效，成为了摆设。2.质量成本控制2.1推行三级收料及限额领料。甲供材料成本的节约是降低工程成本的一个环节。对甲供材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与总包单位结算，节约时给予奖励，超出时由总包单位自
行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样总包单位将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。
2.2材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；售后服务和信誉良好的供货商。
主要目的是工程成本得到控制并且与工程效果（质量）的均好，达成双赢。
3.房地产企业优化成本控制的措施3.1房地产开发企业成本控制中存在的问题3.1.1会计监督规范制度不够规范化房地产企业是在国家政策允许的范围内从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的合法经济组织。既然要以盈利为目的,就需要重视成本的管理,但大部分房地产企业由于缺乏经验,在公司里没有建立起规范的会计监督制度,对会计监督岗位职责、控制流程等没有形成体系,甚至部分房地产企业会计信息失真,会计监督存在大量问题,建立健全会计监督制度势在必行。3.1.2会计核算难度大房地产开发的计划性、商品性和复杂性要求房地产企业要及时对
所有财务进行核算,但是建设周期长以及期间的很多不确定因素导致会计核算难度大工作量繁多。特别是在房地产公司较大时,存在房地产企业货币资金的核算、应收及预付款的核算、存货的核算、固定资产与无形资产的核算等等,从而需要会计人员花费大量的时间和精确的计算。
3.2措施3.2.1建立健全会计监督规范制度有效发挥会计监督职能,不仅可以维护房地产企业财经纪律和整个房地产行业经济秩序,对健全会计基础工作,建立和规范会计工作秩序,也起到重要的作用。首先,要以《会计法》为标准,结合国家相关房地产的法律条文、房地产行业动态及本企业的实际情况建立由企业负责人为主体的现代化会计监督制度,制度应该严格统一不能特殊化,一旦制度制定就应该要严格执行,不能流于形式,有章不循,否则只能是空谈。同时严格执行国家会计制度,与其他房地产企业形成统一的会计标准,也有利于与国际会计的接轨。保证会计相关工作人员按照房地产企业负责人认可的程序、要求办会计事物,确保办理会计事务的规则和程序能够有效防范,控制违法,徇私舞弊等会计行为的发生。3.2.2加强会计核算3.2.2.1正确确定成本核算对象。成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。目前,房地产开发项目大多存在多功能小区,即一个小区有住宅、有办公
篇十二：房地产成本控制前言目的意义
P> 房地产项目开发全过程的成本控制与管理房地产项目开发全过程的成本控制与管理
前言房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数人对房价比较关心也比较熟悉，对地价可能也大概了解，但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细，只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润，也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。
我们通常涉及到的狭隘的成本控制，施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房产公司成本控制部门(预结算部)的事情，而是贯穿于整个房产开发
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理
的全过程，不是单纯的工程成本，而是全成本。
房地产项目全成本的概念和范围：房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。
全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、3、营销成本（广告宣传、代理费）4、管理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍），所以成本控制工作要在九个环节都要介入，成本控制与管理是房产开发公司全员的事而不是哪
个部门那几个人的事情。以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门（今天我所介绍
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理
的职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时，公司的组织机构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分管副总即可。）房产开发项目成本控制的九个环节第一项项目立项环节成本控制第二项二、规划设计环节成本控制要点第三项招投标环节成本控制第四项施工环节成本控制第五项材料及设备采购环节成本控制第六项销售环节成本控制第七项工程预结算环节成本控制第八项期间费用的控制环节成本控制第九项物业管理阶段成本控制
一、项目立项环节成本控制要点项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节的控制
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理
基于公司与政府的各方面关系。该环节涉及的工程成本主要是土地成本，土地的获得方式可分分有偿
获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房
产开发不可能）
和无偿获得(行政国家划拨，房产开发不可能)。
这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分，其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。控制要点控制什么怎么控制谁来控制
征地费用
少交或晚交，力争减免经营部负责
拆迁安置费用房产确权后办理拆迁经营部负责安置费用
自建部分按照公司工
1、新征土地工程部、项目部和成
程体系走；交政府部分
（国家出让方本部负责
大市政费用按有关规定办理式获得）
满足公司利益最大化，公司决策层负责
合理提高容积率，降低工程、营销、成本参
规划条件
开
土地成本与发
买断内容形
明确买断内容明细
公司决策层负责
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理
付款总额为公司争取最大利益公司决策层负责式2、买断项目
付款时间周期长、次数多公司决策层负责（转让方式获
工程部负责四通一平的标准明确验收标准明细得）
与项目付款时间直接手续风险公司决策层负责挂钩。符合集团要求，有利于公司决策层负责合作方式3、合作开发公司发展；
分成比例双赢原则；公司决策层负责交房时间尽可能地延后交房，营销部负责交房标准不低于合同中交房标营销部负责准付款总额选择有利于公司利益公司决策层负责的方式付款时间公司决策层负责二、规划设计环节成本控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70%—80%，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理
以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职能。（二、三、四、五属于工程成本）
控制要点控制什么怎么控制谁来控制市场信息搜集和分析市政状况信息分析
经营部、工程部、（1）可行性规划设计
规划要点确立营销策划相互配合
可行性研究设计任务书可行性设计变更
组成可行性规划评审委员1、规划方案
会，对方案进行评审、确定。由公司决策层工程（2）方案评审部负责，销售部配
未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评合进行评审。审。
对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整工程部负责。（3）设计成果
设备选型方案提前确定
成本部负责，工程
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理
根据提交的设计成果进行投资估算部配合
根据项目前期运营的情况工程部负责，销售和市场分析制订设计任务部协作书2、报批设计（1）设计方案工程部负责
方案设计招投标工程部负责组织
方案设计评审注意市政设计（2）报批工程部责。注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整控制要点控制什么怎么控制谁来控制对报批设计进一步调整（1）扩初设计要求工程部负责设计要求内部审核根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环工程部负责，成本（2）成本概算境方案等因素对总成本作部配合3、扩初设计出概算工程部负责制订经营指导书根据扩初设计要求招标工程部负责
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理