房地产企业的融资问题14篇房地产企业的融资问题 谈房地产企业的融资困境及解决对策 作者：侯娜来源：《经营者》2020年第2期 侯娜 摘要房地产企业是资金密集型行业，在其项目立下面是小编为大家整理的房地产企业的融资问题14篇,供大家参考。
篇一：房地产企业的融资问题
谈房地产企业的融资困境及解决对策作者：侯娜来源：《经营者》2020年第2期
侯娜
摘要房地产企业是资金密集型行业，在其项目立项、土地交易、房地产建设和房地产销售每个环节都必须有大量的资金作保障。房地产企业的资金融通是否顺畅，是房地产业生存和发展的关键。当前我国对房地产业实施严格的宏观调控政策，“限购”在扩容，范围在扩大，“限贷”在升级，“限价”是趋势。在此背景下，本文简要阐述房地产企业的融资特点、融资方式及融资现状，并针对房地产企业融资困境提出解决建议，以期解决房地产企业融资难的问题。
关键词房地产业融资方式融资困境解决对策
一、房地产企业融资概述
（一）房地产企业融资概念
房地产企业融资是指发生在房地产经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具为房地产企业及相关部门融通资金的金融行为。从广义概念上讲，房地产融资是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资的总和。
（二）房地产企业融资的主要特点
1.开发资金需求量庞大。房地产企业项目开发的全过程均离不开资金支持，由于金额巨大，因此仅靠房地产企业自有资金基本不可能完成项目开发，所以房地产企业往往会通过各种途径进行外部融资。
2.受政策影响大。近年来，针对房地产企业的宏观调控政策频频出台，房地产企业受国家调控政策影响很大，融资风险很高。
3.地域存在明显的差异。金融机构为了规避自身的风险，往往对房地产企业信贷要求条件严苛，金融机构对经济不够发达的地区（三线及以下的中小城市）的房地产企业往往采取紧缩的授信口径，提高准入门槛，而对于北上广等一、二线城市则采取相对宽松的信贷政策。
（三）房地产企业融资的意义
房地产企业要想在竞争激烈的市场环境中获得成功，除了依靠自身的管理能力、技术人员的水平以及在以往的房地产项目投资中赢得的口碑外，还取决于其融资的能力。如果房地产企业缺乏融资能力，不能把资金事先安排妥当，即使开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权，也很可能由于流动资金缺乏，资金周转困难而无法完成项目开发。所以，房地产融资对于房地产企业意义重大，主要体现在以下几点：
1.有助于企业发展壮大。房地产企业如果有足够的融资能力，资金充裕，就可以顺利高效地完成在建项目开发，按时交房，这样就能按时回款，从而取得更多的资金，形成一种良性循
环，接下来可以顺利开展新的项目、开拓更多的市场，从而提高市场占有率，使房地产企业迅速发展壮大。
2.有助于提高开发商品的品质，增强品牌效应。有了强大的资金支持，房地产企业会更注重客户的需求，更多地了解市场，从客户需求出发，创造出更适合客户需求的商品。近年来，客户更注重舒适的生活环境。房地产业为了迎合市场需求，房屋交付标准也在改变，从原来的毛坯房变成精装房，而且向智能化转变，这些均需要强大的资金支持。
二、房地产企业的融资方式
我国房地产企业主要融资方式包括定金与预收款、银行贷款、民间借贷、私募股权基金融资、房地产投资信托等。
（一）定金与预收款
定金与预收款是当前房地产企业普遍运用的融资方式。在房地产建设开发过程中，一般为开工之时，由房地产企业向意向购房者出售预期住房，一般收取5%～50%不等金额的房款，预售协议在交房前可以转让，一些房地产公司规定可退房，该行为收取的定金与预收款可以缓解房地产企业在项目建设过程中的资金问题，且融资成本较低，容易获得，这对房地产企业来说是最可行的融资方式。但是房屋预售之前产生的大量的资金流出，还是会给房地产企业造成一定的资金压力。
（二）银行贷款
统计资料显示，房地产企业70%以上的资金来自银行贷款，大大高于国际水平，由此可见，银行贷款在我国房地产企业融资方式中占据着重要地位，也揭示了房地产企业对银行贷款过分依赖的不正常状态。从我国房地产市场的运行来看，银行贷款贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在“房住不炒”的楼市调控政策背景下，近年来各大商业银行提高了开发贷款利率和按揭贷款利率，抬高了房地产业的贷款审批门槛，加大了监管力度，迫使房地产企业寻求新的融资渠道。
（三）民间借贷
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐发展起来，特别是在经济发达、市场化竞争程度较高的地区。在银行借贷受到限制的情况下，民间借贷确实是一种较好的方式，但是民间借贷的市场不规范，容易诱发各种民间借贷的纠纷，而且民间借贷的成本高、风险大，所以应谨慎选择。
（四）私募股权融资
私募股权融资，是指企业通过私募形式对私有企业即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中还考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。私募股权基金融资主要通过非公开方式针对少数机构投资者或个人股权，一般不需要披露交易细节。房地产企业私募股权融资是针对房地产项目为基础进行的。相比银行贷款、上市融资，房地产企业私募股权融资是一种便利、灵活、快捷的融资方式。
（五）房地产投资信托融资
房地产投资信托（REIT）实际上由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，它是在银行贷款不断受限的条件下产生的。相对于银行贷款而言，它享有融资成本低、筹集资金灵活
的优势，同时它享有有限责任、集中管理、自有进出转让等优惠条件。在这一利益的吸引下，房地产企业愿意选择这类融资方式。
三、房地产企业融资现状
中国建设报统计数据显示，2019年1～8月房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，国内贷款17322亿元，增长98%，利用外资81亿元，增长1.3倍，自筹资金36036亿元，增长3.1%，定金与预收款38377亿元，增长8.3%，个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。从数据上看，房地产企业各种融资方式下，同比都有所增长，但是一些限制性因素的存在还是会制约房地产业融资。
篇二：房地产企业的融资问题
房地产企业的融资方式房地产企业融资方式
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都须要浩大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业依据实际状况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满意企业的发展需求。
外部融资又可以分为干脆融资和间接融资。干脆融资主要是从资本市场获得的资金，主要满意长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产
开发中短期的资金需求。融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。它可以分为两类:债务性融资和权
益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参加企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参加企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
房地产融资的具体信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简洁、干脆、明白的描述就是两个字:找钱。找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前很多房地产企业老总每天最重要的工作，很多房地产企业也都起先设立特地的融资机构或部门，也会聘请一些具有胜利融资阅历成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中恒久不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
房地产企业融资的首要前提就是要能够依据企业自身和项目的状况去分析，融资方为何会钟情于项目及对项目做出符合市场价值的
评估;其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金平安得到保证即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金平安的肯定要求。
事实上，我国房地产行业的融资活动中，胜利的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(详细概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务探讨》一文)。
房地产融资的相关政策房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采纳银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有肯定局限性，这也催生了一个新产业的旺盛-融资服务。
(一)银行贷款
始终以来，银行贷款始终是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的敏捷性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行干脆贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经起先限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到肯定影响。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较:由于房地产融资的资本密集性，有实力利用干脆融资
的企业寥寥无几，房地产开发资金干脆融资占较小比例。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1.内部融资方式包括:
(1)企业自有资金:包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太情愿动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
(2)预收账款:是指开发商根据合同规定预先收取购房者的定金，以及托付开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收托付单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2.外部融资的主要渠道和融资工具有:
(1)上市融资:股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括干脆发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)房地产开发债券:发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
(3)银行信贷:从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流淌周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
(4)房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是实行公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收实惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，汲取社会大众投资者的资金，并托付特地管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
篇三：房地产企业的融资问题
一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimerate贷款市场报价利率改革银行检查等手段现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度并会严审企业资质资产负债率及净资产浅谈房地产企业融资问题及建议
摘要融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词房地产企业融资渠道融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
（二）房贷利率历史性变革
2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。
（三）房地产企业内部的迅速扩张
房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。
四、冲破房地产企业融资困境的建议
融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。
（一）注重现金流，放缓扩张脚步
易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。
（二）资产证券化的想象空间
在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。
（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型
单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。
1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。
2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。
3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的
项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。
五、结语虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）参考文献[1]田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.[2]葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.
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篇四：房地产企业的融资问题
房地产信托reits就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验通过实施信托计划将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来形成具有一定投资规模和实力的资金组合然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目获得既定的收益房地产企业融资问题研究
房地产企业融资问题研究
◆中图分类号：F830.49文献标识码：A内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。关键词：房地产融资多元化为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。房地产企业融资现状图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到20XX年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一20XX年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在20XX年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得20XX年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。根据央行刚发布的《20XX年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严
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厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
房地产企业融资面临的问题贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不合理。各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和
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房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
房地产企业融资对策（一）大力推动房地产证券化有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。（二）建立长期投资基金组织房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。（三）引导国外资金进入20XX年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理
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方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。
（四）推行融资租赁方式融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。（五）完善个人消费融资体系为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。
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篇五：房地产企业的融资问题
房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例作者：杨灏睿来源：《现代经济信息》2018年第3期
房地产行业融资问题研究
——以碧桂园房地产为例
杨灏睿天津财经大学研究生院
摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园
中图分类号：F293.33文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-02
前言
随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析
(一)碧桂园控股有限公司概况
碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。1997年成立。2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。另外在融资方面，期末加权平均借贷成本为6.20％，同比下降139个基点，可动用现金余额为478.8亿元，未动用的银行贷款额度为913.5亿元，流动性充裕，财务稳健。
(二)碧桂园应对融资问题的主要措施
1.获得充足的银行贷款
融资途径随着金融制度的创新不断扩大，银行贷款在房地产资金结构中的比例会随着融资途径扩大而逐渐降低，但房地产企业以银行贷款为主导的融资结构，短时间内不会发生改变。碧桂园与银行之间开展的贷款、融资债券等多项合作业务为碧桂园保持了充足的资金支持。一方面减轻了企业的资金压力，提升了资金周转率；另一方面使碧桂园的资金运作没有顾虑，可以不断尝试更多新的融资方式，使企业的融资之路走得更长远。
2.做好规划，降低融资成本
融资作为一项必不可少的经营活动，企业管理者需要提高对其的重视程度，并纳入企业的长期发展战略，对该项活动做出长期规划。碧桂园企业在工程项目的投资决策分析阶段，就对项目配套的现金流量进行了预测，做出相应的融资方案，尽可能地避免在资金富裕时偿还负债，从而增加利息费用的负担，以及在资金急需时仓促融资而产生额外的融资费用。由于房地产企业有着巨额的资金流量，如果企业将融入和支出资金的配比规划好，就可以在一定程度上降低融资成本，所以碧桂园企业做出相应方案，无疑是提高了企业效益，降低了融资成本。此外，企业高层对碧桂园的非核心资产进行专业管理，通过一系列资本运作，使这些资产变得更高效，在一定程度上也降低融资成本。
3.开拓多元化的融资渠道
信誉和实力是一个企业健康发展的通行证，同时也是多元化融资的一个保障。近年来，碧桂园控股坚持“高速度、精品质、低成本”理念，一直积极寻求多元化的融资渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂园控股引进中国平安人寿的战略投资约为港币63亿元。2015年，碧桂园利用国内外融资渠道的开放，共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款及伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。2015年年底，碧桂园已成功地发行了一笔相当于45亿港元的俱乐部贷款，是我国房地产企业首次海外发行规模最大的银团贷款。2016年已经发行两期总金额为90亿元人民币的非公开债券。近年来，国际信用评级机构对碧桂园稳健的经营策略做出肯定，并将其信用评级由Ba2调升至Ba1，距离投资级只差一步。这将会是碧桂园继2015年初被惠誉将评级展望调升至BB+(正面)后，在提高信用评级方面的一项重大突破突破。此次调升评级后，碧桂园控股成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商，这一系列的成效也为今后碧桂园多渠道、低成本、低风险融资创造了良好的条件。
4.投资海外项目
由于房地产企业的融资和项目的开发是紧密联系的，未来碧桂园将继续实施国内和海外并重的经营战略并深耕海外市场，要做全球绿色智慧城市的建设者。2015年的前八个月，碧桂园725亿的合同销售中马来西亚金海湾项目占14亿，澳大利亚项目占9亿。2016年3月，碧桂园“森林城市”项目在马来西亚柔佛州举办全球开放盛典，这是一个以合资方式进行开发，总投资规模达到400亿美元，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目。到目前为止，碧桂园在马来西亚共有三个项目，在澳大利亚有一个项目，其海外项目的不断成功在很大程度上有利于促进企业的融资，也提升了企业的知名度发展。
二、房地产行业融资问题的解决对策
(一)吸引私募资金
1.选择适当的私募方式
我国现有的私募方式可分为股权私募、债券私募与其他证券私募。股权私募中包括私募股权融资、私募股权基金、风险基金等。企业应当根据筹资需求，结合自身融资结构、抗风险能
篇六：房地产企业的融资问题
有全国性布局的集团型开发商一般为集团负责资源人才统筹等综合性支持平台各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时无论是保证金意向金土地款等均由集团以拆借的形式进行解决对百强开发商而言集团授信贷款无论在银行还是信托券商等机构成本非常低而且额度大房地产投融资全面解读、看完这篇文章就够了！
房地产常见融资方式与融资工作流程
01房地产行业融资现状
单从Top30的房地产企业融资总体情况来看，房地产企业的资产负债率是呈逐年升高态势的。房地产行业是与金融休戚相关的，没有金融的支持，房地产行业是不可能发展到今天的。在中国，除match了房地产业，你不可能找到第二个行业能在短短的十几二十年内，从几百亿的产值规模，发展至几千亿乃至上万亿。现今的房地产业已经是一个十几万亿容量的巨大市场，这在一般人看来是无法想象的。传统实业起家的所谓“百年老店”，哪怕其经营得再好，体量能有个几十亿，已经算得上是行业翘楚；房地产则不同，很多企业不过十几年的发展历史，但其年销售额早就过千亿！
房地产业的资产负债率定在多少比较合适，其实业内是缺乏一个明确标准的，一般会习惯于将资产负债率控制在70-80%以下，但也未尽然，比如融创的资产负债率已经高达90%以上。
净资产负债率更能用于直观体现一家企业的负债水平和偿债能力，净资产负债率=（有息负债-现金存款）/净资产。就这个指标而言，泰禾地产就高达265%，融创则是255%，富力241%，华夏幸福228%（相关数据均摘自资本市场公开年报）。
02现金流是生命线
企业现金流主要分为投资现金流，经营现金流和筹（融）资现金流。房地产企业的投资现金流相对较少，而更多偏向于后二者。一些发展速度较快、规模扩张较大的房地产企业，过度依赖于筹（融）资对于企业发展的帮助，但其实认真分析，对于企业发展真正有帮助的，还是在于经营现金流。什么是经营现金流，说得直白一点，就是销售回款，这个才是最关键的。对于上市企业而言，因为考虑到因强融资而引发的资产负债率过高被监管机构高度关注的影响，所以还是应该重点关注经营现金流。
何为“三收三支”，拆开来说就是，以收定支，先收后支，收大于支。
以收定支：每年计划收款多少，花出去多少，根据收款的情况推导出使用资金的计划。收款包括融资和销售，资金使用则包括土地款、建安费、费用税金等。
先收后支：一般针对已经成熟运作的区域公司而言，对于新设立的区域公司则不太适用。
收大于支：在市场不甚景气的时候，无论对于区域公司亦或集团公司，都应该捂紧钱袋子。在这种情况下，为了确保资金的安全性，还是以确保资金流为正为宜。
资产负债率到底是高一点好还是低一点好，其实具体要看当前市场的热度来综合判断。如果市场前景看好，公司又处于快速扩张期，则此时适度提高资产负债率是没有问题的；反之亦然。本文限于篇幅，暂不在此作过多讨论。
从房地产发展大环境来看，大周期已经去而不复返，唯一剩下小周期可加以考量。所谓的小周期，一般是每年的一季度，销售前景会比较理想；紧跟着的二季度则相对低靡；三季度开始又有所上扬，到了第四季度则再次进入低行期，周而复始。这个时候，就要看股东自有资金回报率与银行借款利息二者之间，孰高孰低。如果前者明显高于后者，则可适当加大杠杆；反之则应该控制资产负债率。
03房地产企业常规融资手段
房地产企业的融资方法多种多样，这里也只是罗列了一些较为常见的方式。但是在所有的融资方法之中，毫无疑问，销售输血应该排在首位。一味地依靠外部“供血”，企业犹如走钢丝，很容易出现问题。
当前，在房地产严调控的大背景之下，房地产企业使用较多的融资手段大多为开发贷、前融、并购贷、ABS（N）、供应链金融、购房尾款抵押贷款、战略引资、cMBS（手中自持有商场酒店的房企较适用）等。
04地产融资工作流程
04融资案例分析
项目初始土地出让保证金26120万，土地成交价格210800万元，项目总投360200万元，项目货值491900万元，建安71100万元。1、使用拿地资金池-配资比例：拿地保证金的70%---18284万；2、土地前端融资-配资比例：拿地款的70%---147000万元；3、开发贷款-配资比例:项目总投不超过70%---252140万元扣减拿地配资，新增105140万元；4、供应链融资：将应付工程款延后6~7个月支付，配资比例为应付款的90%---63990万元；5、尾款收益权-配资比例：尾款的80%，货值×70%×80%=274400万；6、其他资源：股权、土地剩余价值=200000万。逻辑：在项目取得时，123阶段自有资金投资额不大于土地款的40%，并且投入的时间尽量短；从456阶段在项目本身有回款的前提下，将回款资源又利用了一遍，将回款资金量放大了1倍。也就是说，一个项目我们取得的资金=49.19+1.82+14.7+10.5+6.4+27.4+20=130.01亿。综上：并非每个项目都能取得这么多倍的杠杆，但是资源整合其实对于房企来说，真的是一件很重要的事。未来，一方面，房企财务降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模的稳定增长。另一方面，房企融资渠道或将进一步受到限制，一些如明股实债等融资方式可能受到打击，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。此外，“三条红线”监管也将倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。房企之间的发展也将出现分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企则得到更多的机会，行业内将面临新一轮的洗牌。
本部分来源：智慧源地产财税延伸阅读：新形势下，房地产“投融资”的解读
演讲嘉宾：吴建斌演讲论坛：2021年观点年度论坛全文编辑：地产总裁内参大家好，感谢观点机构邀请我参加此次论坛活动，主办方今年给我出的题目是《新形势下，房地产“投融资”的解读》！01丨要有信心，房地产长期依旧“大有可为”看长期，中国房地产市场还远没有结束，中国房地产市场由于城镇化还在继续，由于改善性住房的需要，所以房地产市场的潜力依旧非常巨大，起码未来的十年或者二十年，我相信中国房地产市场还是有得做。但是看当下，大家的确感觉很迷茫。刚才有一个朋友问我，说现在房地产市场到底怎么搞，很迷茫，因为他负责投资。为什么会迷茫呢？我想可能有两大原因。一个原因是要求企业降杠杆，另一个原因是企业又要买地发展。买地方面今年土地的价格大家也知道涨了很多，很多城市“面粉贵过面包”，很多地方即使是面包，稍微做的不好也会亏损，所以这种情况下确实很迷茫。降杠杆还是不降杠杆？投还是不投？这对于我们中小房企来讲，是个很关键的问题。02丨本来2021年期初不想调控加码，但……我一直在这个行业里面，因为这样的情况，其实这么多年来我们一直都有遇到。怎么解决这个问题？我自己作为负责财务或者战略角度来讲，谈一下自己的想法，仅代表个人观点，不代表公司。国家对于房地产市场的调控总思路始终没变，现在的“房住不炒”“三稳”，包括银行方面实行的两道红线，房地产公司实行的三
道红线，这个的确是在当前的情况下都是实现国家想推动的房住不炒、三稳，建立长效机制所采取的必要措施，这是大家可以看到的。而且这个措施我认为未来还会持续。预计整个“十四五”期间这方面的政策都不会有太大改变。
上个周末的时候我在上海参加了一个论坛，也是讲宏观经济。宏观经济有一位专家提醒。本来国家对2021年房地产市场不想采取更多举措，但是我们的一月份表现的太好，特别是一线城市房地产跳升，导致了中央不能不紧张，不能不警惕，所以才采取了一些具体举措。也就是说，在整体经济大环境，结构在大调整的情况下，国家已经给房地产市场在政策层面做了很多安排，但是结果好像部分房地产市场还在明显跳升，这的确是一个值得深度思考的问题。03丨如何看待土地“两集中”？在这种情况下，土地市场，我们知道一个“两集中”，大家对两集中这个市场怎么看？2月12日22个城市供地不超过2次或者3次，这个新土地政策，实际上是约束了地方政府土地的“无序供应”，让工地更有序及透明，从这个角度来看是好事。作为房企来讲怎么应对这样的变化？我觉得可能至少有2点：第一，作为财务人员来讲，透明的市场，有计划的市场，反而更好做事，因为资金可以很早做安排，平时也不需要浪费那么多钱，只要在这个点把资金集中好就可以了。第二，在这个阶段留出很多时间，可以给大家找合作伙伴，大家抱团取暖，一家不行找两家，这种情况下估计成功的机会会更高。因为你可以把自己有效的资金集中起来，比如说对哪一块地特别感兴趣，集中精力把这块地拿下来，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，这样中标的机会可能会更大一点。如果按照这个逻辑演绎，可能房地产土地市场并没有降温。大家都希望它降温，但事实可能没有降温，所以土地单方价格上
升的太快，但这个反而有很大的风险。当一块土地算下来的净利润只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，宁
可不做生意也不能做这样的事情。很多公司可能认为流量很重要，买的时候可能感觉到拿了一块地，
但是买完之后可能是负担。同时我们觉得土地市场目前的招拍挂只是一种途径，但更多还有
其他的途径。特别是最近我们也知道，包括今天分享的城市更新，也是获得土
地最有效的方式，在粤港澳大湾区，我们知道城市更新获得土地，无论是政策法规各个方面都已非常清晰，而且对房地产企业是越来越有利。
其实，未来获取土地主要途径有可能会调一下顺序。原来是招拍挂第一位现在可能是城市更新排第一位当获取土地方式有调整之后，我们会突然会感觉招拍挂这种低毛利的市场并不是我们中小房企要关注的。04丨如何看待两道红线？另外新的两道红线，会导致什么？我们会发现由于按揭的额度紧张而导致利润所谓趋升。关于这个政策非常有感受，我们很多时候卖房子，买房子的人拿不到钱，可能要等，有的时候是等很长的时候，特别现在大家都在争按揭的额度。小业主的按揭额度各个银行都愿意做，但是它没有额度或者额度不够。在这种情况下其实对房地产的销售来讲，资金会来讲是一个比较大的挑战。即房子卖了，但拿不到钱或者拿钱的速度比原来慢很多。另外我们发现目前首贷房利率5.26%，这是我们获得的一些数据，其实比去年增加了一点，增加的不多。第二套房的平均利率也涨了一点，环比上涨3个bp。所以怎么样去获得按揭，这就需要跟银行建立很好的关系。同时区域选择很重要，可能一线城市、二线城市获得按揭的几率
会比较高，三四五线城市的机会会比较低，这是现在的一个现实。另外我们也发现居民的杠杆率越来越高。一线城市达到96%负债率二线城市达到80%三四五线城市达到48%这说明我们家庭的杠杆率非常高了。家庭杠杆率非常高，对房地产来说是一个警惕，再这么高下去房
地产的市场到底朝哪一个方向走，大家都没钱买或者买不起，或者担心自己的负债率很高。
我们还会发现一线城市房子比较稀缺，这个稀缺，可能就是投资的机会。因为在一线房地产市场投资房子之后假设有20%~30%增长，因为它的总额基数大，那么，动辄几百万的收入最终就到手了。所以在一线城市，我们会发现房子投资的属性可能更高一些，特别是资金比较宽裕的家庭。
同时，大多二线城市的供求是基本“饱和”的，三四五线城市则是“供大于求”，目前很多地级市、县级市很多房子是空的，没人买。
所以结合这种情况，我们怎么样做土地储备，我们怎么样安排我们的销售？实际上确确实实是一个很大的挑战。
05丨如何看待房企融资市场？另外是融资市场。刚才我已经提到了按揭受限，所以房企资金回流速度也在放慢。另一方面，开发贷的资金实际上是向大房地产商集中。大房地产公司获得开发贷的资金是比较正常的，但是我们知道银行也划分了三等，很多银行已经没有更多增加新量的机会，所以他只有把有限开发贷的资金都会集中在大房地产公司。这样以来，大多数中小房企拿资金的难度越来越大，特别是区域房地产公司没有跟银行建立关系，你想拿到更多的开发贷资金是很难的。目前发债也正常，借新还旧，成本也正常，证券化融资也正常，也就是说市场有些是难的，有些是正常的，这对于我们负责融资的部
门或者人士都要关注这个变化。06丨调控还将延续，问题房企未来会更多综上，我一个总结论是这样的。其一、调控的总基调没有变。这个不是今天开始的，三年前就开始了，一直到现在。其二，调控力度还在不断加码。加码的目的是希望房地产不断降温，或者保持平稳的过渡，或者
在高位上的有限振荡。但这个目的，现在看，好像还没完全到达！如果没达到的话，那么，就意味着房地产政策后续可能还得加码，
这是第一个结论。客观上，房企今天遇到的问题，跟往年遇到的问题，虽然有些不
一样，但其实，房地产这么多年，其实每年都在说难，有的时候更焦虑，每年都会这样，但是这也正好倒逼我们房地产要变革，要向管理要效率。
今天也有专家说房地产企业有可能要向制造业去学习，确确实实要向制造业学习，制造业可以把一件事情做到极致，可以节约每一分钱。
房地产行业过去收入高、毛利高，浪费巨大，一个售楼处建不好就砸掉了，装修不好，也可以砸掉重来……包括今天的信息化投入也是这样。
原来是粗放的，现在必须要精益化管理。房地产今后发展的方向，从当前来看要控速度。我观察下来很多房企的速度要降下来，平均5%—10%已经很了不起了。2021年跟2020年比起来，哪一家公司能有10%的增长是非常不容易的，但是降负债，高质量发展又是主旋律。所以在这种情况下倒逼我们房企真的要调整自己一些打法，适应市场的变化，否则的话有可能就会出现风险。无论你是头部企业还是中小型房企都会出现很严重的问题。
事实上，目前行业不是有几家房企可能遇到一些困局，但这不是结束，这可能是刚开始，也可能未来几年还有很多的企业都会这样。
这是我对新政的解读。07丨关键问题：新政下，房企如何应对？调控加码一系列新政下，房企该如何应对？1首先投资方面：要向流量快的城市倾斜大家认为流量快的城市有两个大区，一个是华南区，一个是华东区。华南区就是粤港澳大湾区，华东区最主要是上海、杭州、南京那一带。目前，市场流量在向这两个区域集中。大家都认为是这样，所以这两个区域竞争异常激励。除非你不计代价，保持一种流量，不计利润，甚至只要打平，如果有这样的心态我觉得也是OK的，然后在过程中寻找机会，否则将来就是花钱买吆喝，最后是不挣钱的。2土地储备方式要加快调整，要多元化原来我们都是短平快，招拍挂短平快，但未来土地储备可能要转向城市更新延展。我们很多房子是70、80年代建的房子，现在很多人都不愿意住了，这样的房子就有可能面临拆的问题，每个城市都有这样的问题。所以有可能将来市场获得土地的方式就是刚才讲的城市更新排第一位，产业勾地排第二位，第三个才是招拍挂，招拍挂已经没什么钱了，这是第2点。3把有限资金拿下你最喜欢的地块顺应地方“供地节点”的安排，把有限的资金通过独揽或者合作的方式，把你喜欢的土地拿下来。拿一块是一块，这一块反而给中小房地产企业提供了比较好的机会。4投资拿地要“携带”好融资方案再一个是在投资方面，现在比较新的是带融资方案。
几乎所有房企现在都要求团队在买地的时候必须有融资方案，这样财务可能会支持，如果你没有融资方案，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做。
要不然，几块土地就把几百亿资金消耗掉了！消耗掉流动性，这就会有大问题。一旦流动性出现大问题，企业就会出大问题。融资方案就是从外地找钱，可能批的几率大一点。5管好源头：投资的机会主义与长期主义关系再一个是处理好机会主义与和长期主义的关系，从投资的源头做起。住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，这才是关键。如果投资错了或者投资踩点错了，投资方式错了或者投资理念错了，会整个公司进入被动的局面，所以房企可能首要的任务是把投资的体系，投资的理念，未来的发展要建立好。这是投资方面的。6当下必须做好“经营型”现金流管理在当下，要重点解决的问题还是现金流管理问题，尤其是经营型现金流管理，永远是房地产最核心最核心的事情。原来我们是用杠杆撬动房地产的发展，现在这个已经过去的，所以房地产要真正把经营现金流摆在第一位。如果这个问题解决不好房企会遇到很大的挑战。现在很多企业是这么做的，刚才买地的时候尽可能用外面的资金，但有融资方案，把低效能的资产尽可能卖掉，再一个有自己的经营办公室，推动效益提升，最后建立一个有弹性的资金，不要把钱用完，留有余量。需要强调的是，未来3到5年，整个“十四五”期间，房地产还是收紧的政策。因为你要符合三道红线的要求，所以，能让你渡过困难就是经营性现金流，如果没有经营性现金流，你未来的几年，是很困难的。733种融资工具，房企做好“适配”再一个是融资方面，融资的工具永远是存在的，有这样的融资工
具，那样的融资工具，我们总结过有33种融资工具。有些融资工具可能在这个阶段不好，但大量的融资工具还是好用
的，怎么样把融资工具用好。我做了一个统计。•传统融资跟标准化融资仍然是我们主力，这一块占了60%，供
应链融资，信用融资应为补充。•非银方面的融资可以用，但时间不能太长，因为它成本太高，6
个月就了不起，你要用一年两年非银的资金，那就死定了。•境外融资、发债私募的融资仍然是好用的。所以融资方面有很多的工具要去选，但关键是要做到最佳的选择
和配置。08丨最关键的3年最后就是三道红线的看法。三道红线我之前也讲过，其实就是一
个分水岭。中国房地产市场走到今天，是高速推动的结果，这个跟中国经济高速成长的步伐是一致的。
目前，随着土地红利的消失，随着金融融资方面红利的消失，房企很多方面都要进行调整，这正好倒逼我们企业进步，把工作做的更细一点。
如果能把负债率通过三年的努力降下来，三年以后我们还活着，那就是一个好样的企业。
如果三年以后你没了，这个世界跟你一点关系都没有。所以，一定要把这三年活出来，而且要活的越来越好，这个也是中央政府用心良苦，它是倒逼市场在进步。在这种情况下，我想我们企业应该好好顺应时代的发展，顺应国家的政策，作出有效的调整。事实上，即使满足三道红线，其实负债率还是有点太高了，因为三道红线成功调下来后，70%其实还是很高的，你看香港哪一家房企负债率到达了70%。所以三道红线只是第一步，继续降负债率，高质量的发展，这样调整优化下来的房企才有未来。我就分享这么多，谢谢大家！
（以上内容未经本人审核）
从拿地到销售，房地产项目各阶段究竟该如何融资？整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的，在一线城市，占比可能高达70%以上，在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上。这篇文章非常适合大家转载收藏，作为一份很好的复习资料。
前端拿地融资
相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，但绕开直接贷款，券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法屡禁不止。
开发商土地融资有四种方式，股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，委托贷款当前已无法操作；目前最难监管，且实践最多的，是明股实债和股+债。
但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企。
债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，所以一般是通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款）。
招拍挂拿地融资1、集团拨款有全国性布局的集团型开发商，一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决，对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是信托、券商等机构）成本非常低，而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形），比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%，拆借给项目公司成本是年化10-13%之间，更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。2、合作开发此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定：
（1）约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入，甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用；
（2）约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证金和土地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款，新进开发商承担一定利息。
3、短拆或过桥资金短拆或过桥，一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。4、股权融资目前国家非常鼓励此类融资方式，股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中，在“拿地”期间、“四证”未齐全期间，债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款，“股权转让加回购”类受到严格监控，最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。5、非金融机构借贷目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台（如某云商金服集团）以及开发商旗下的金控平台6、总包垫资市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金安全，也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估，总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高（大部分金融机构偏向做当地项目）。并购拿地融资1.银行并购贷顾名思义，银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银
监发文后，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前，并购贷的适用越趋严格，且各个银行的风险偏好不同，项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。
2.信托并购贷信托并购贷与银行并购贷操作接近，与银行并购贷的准入标准趋严一样，信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。3.私募基金在银行和信托资金收缩地产投融资业务后，私募基金迎来了较大的操作空间。尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严，如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等，而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为，也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。但是相对于其他的融资方式而言，私募基金仍旧有较大的灵活性，如通过包装不良资产的方式，对接私募基金实现前端融资。4.非金融机构借贷或股权合作目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台。a、通过债权方式以自有资金进入；b、通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求，具体以住宅项目为主，做机构所在地项目的融资时对融资主体（开发商）资质要求较低，外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等，主要介入范畴为配资拿地，拿地保证金，并购等环节，当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径，且融资周期要求短平快，一般不会超过1年，优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处：一方面国企获取资金成本低，因此投出去的成本也相对较低；一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少。
工程实施阶段融资
总包商选择：遴选合适机构，配合开发商融资走款工程款支付：付款进度尽量延后，用商票支付工程款，减轻资金占用成本抵押物调整：根据项目去化特点调整抵押物范围，释放资金需求压力未取得四证前在未取得四证前，规划设计与场地准备阶段的资金投入主要为规划设计费用、三通一平费用等前期工程费，和支付给承包商的工程预付款及各项税费。一般而言，规划设计费用只占建安T程费的3％左右；工程预付款一般为合同总价的10％-20％。除上述拿地款项得配套准备资金外，利用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款，以满足取得四证前的资金需求，这种融资方式，即为过桥借贷。1、典当行抵押贷款近年来，典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”。典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，有其灵活便捷的特性。与银行贷款相比，典当融资有银行贷款所无法比拟的优势：1)与银行对借款人的资信条件近乎苛刻的要求相比，典当行对客户几乎没有信用要求；2)与银行贷款手续繁杂、审批周期长相比，典当贷款手续十分便捷，能够迅速及时地解决用户资金需求。3)客户向银行借款时，贷款的用途不能超越银行指定的范围。典当行则不问客户贷款的用途。基于典当融资的这些优点，和监管机构对商业银行、信托公司的
抵押贷款进行了严格的限制，房地产企业开始转向典当行申请土地使用权抵押贷款，并以此作为“过桥贷款”完成房地产项目开发的资金需求。一般情况下，典当行会按土地拍卖价格的50％发放典当金，对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60％。然而，由于典当贷款的利息成本往往较高，月利率约在2％～5％之间，折合年利率约24％-60％，远高于银行贷款利率，所以贷款资金使用时间不宜过长，典当的赎回期通常是三个月至半年，房地产企业应在符合商业银行贷款条件的情况下，尽早归还典当金，节约资金成本。
取得四证后商业银行开发贷a、必须满足“432”b、16热门城市住宅类开发贷受限：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南及成都受限至今。c、非16个热点城市以外的需要参考当地调控政策d、向大型房企倾斜，银行对房地产企业实行名单制管理，大部分银行会选择前20强、前50强，前70强，个别银行也会选择前100
强。案例：某项目开发贷融资实例
票据融资通过票据融资，开发商可以延后付款，由于对于施工方来说，票据融资的利率较银行存款利率高，对于开发商来说，其融资利率较银行贷款低，可以说是一种双赢的融资模式。而且能以虚拟资金的形式实现合作，减少了重复支付，加快了周转，提高了效率。更重要的是，票据融资无需真实的交易背景，资信良好的中小企业在营运资本短缺时，能避开其他融资方式面临的困境，并筹得其需要的资金。达到预售条件的销售资金回笼
预售情况下，开发商缴纳土地出让金获得土地资源，通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售实现资金回笼，支付工程进度款；在挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利，开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正，获得项目开发利润，项目交房之后确定权属转移，正式完成利润确认。
预售款和银行按揭发商取得预售证后就可以对外销售房子，收取房款办理银行按揭。商品房预售必须符合下列条件：
1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
2、预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。3、另外，开发商按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金须达到工程建设总的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，才能预售房屋给预购人。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。且商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存。也就是说，商品房预售时，房地产开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，再将已解除抵押关系的部分商晶房预售给购房人，否则购房人将无法获得房屋的产权证。免责声明：版权归原作者所有，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，分享财税知识，感谢原创！
篇七：房地产企业的融资问题
目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素根据相关学者提出的较为可靠的风险模型结合企业的实际情况对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测并根据预测提前制定相应的补救措施浅谈房地产企业融资问题及解决建议
作者：王晓辉来源：《中国乡镇企业会计》2013年第3期
王晓辉
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。
相较于其他行业，房地产企业融资具有特殊性：
开发资金需求量大，高度依赖外部资金；需要以土地和房产作为抵押担保的条件；高经济风险，高财务风险；高度依赖资本市场。
一、房地产企业融资渠道现状概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策，确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策，使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。
1．资金需求量大，由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质，导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。
2．融资渠道多样化，主要融资途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。其中内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证、利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
二、房地产企业融资存在的主要问题
1．融资结构单一且间接融资比重过大。目前我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段：取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段。每一阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资方式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险。一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。
2．对房地产融资的限制因素太多。对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
3．银行贷款方式及金融创新太少。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长，投资规模大。这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短。这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾。再加上我国金融创新少，融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。
4．企业规模与所有制形式影响融资的难度。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较犬的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。此外国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三、解决房地产企业融资问题的建议
1．理性融资，控制融资规模。权衡理论（MM），作为现代资本结构研究的起点，强调了负债规模要适度，否则筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，则又会影响企业投融资计划及其它业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策时，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资难易程度和成本情况，量力而行确定企业合理的融资规模。
2．合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质，并紧密结合经济环境和经济政策的变动，合理预测风险大小，避免过高估计风险，降低资金使用效率；也不应该盲目乐观，导致风险事件发生时措手不及。
3．拓宽融资渠道，改善企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险，还有利于企业改善整体优化融资结构，进而改善资本结构，促进企业更长远的发展。
另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为企业选择创新产品提供保障。
4．加强资金管理能力，提高资金利用率。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度。每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。
总之，房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。
参考文献：[1]宋佳佐．宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J]．大众商务，2010/02．[2]倪智勇．浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J]．新会计，2010/01．[3]郑海元．我国房地产企业融资对策分析[J]．才智[J]，2010/03．（作者单位：融信（福建）投资集团有限公司）
篇八：房地产企业的融资问题
房地产企业融资新方式来源:zhanglawyer：日期：2009—01—19
房地产公司是一个资金密集型产业，开发过程中需要大量的资金，由于目前国家的宏观调控，第一方面是对房地产资金的收紧：一是自有资金要达到35%，二是项目具备四证才能发放贷款,三是开发商在封顶后才能预售，第二方面是对房地产市场的宏观调控,使房地产行业前途迷茫，拐点论出现，购房者观望情绪严重，房屋销售量下降。所以房地产企业周转出现困难，对资金的需求更加强烈。
在这种情况下，拥有土地的开发商将持有的土地尽快进行开发，加快资金周转，是避免房地产市场风险的一种有效途径，要尽快进行开发,就需要有更多的资金进行投入.
但目前中国房地产企业的资金来源并不充分，银行贷款在国家调控政策下日益收紧,信托也下降，上市要求严格、路途漫长。在这种情况下，房地产企业进行私募融资，以快捷的方式获得资金是一种比较好的办法。
关于私募融资的有关问题。一、私募融资的资金来源对象：1、是国内的信托投资基金，但信托投资基金需要信托公司或基金公司发行基金，按信托法的规定自然人投资者不得50超过人，机构投资者不受限制，使自然人投资募集的资金额度受到限制。如果是机构投资者，就没有必要再投入信托投资基金间接投资，完全可以直
接进行投资，当然机构投资者规模较小，或者对房地产行业没有经验,或投资范围有政策性限制的除外.
2、国内的机构投资者，基金、风险投资，私募基金，有实力的个人等。
上述各方投资以下简称投资者.二、私募融资的投资形式:（一)、债权融资，即投资者以借贷形式将资金投入房地产企业，进行房地产开发,收取利息，这样投资者不承担经营风险.但法律上的障碍是，国家政策不允许企业之间进行资金拆借，只有自然人向企业贷款是合法的，但一方面自然人经济实力有限，另一方面，企业吸收自然人投资，有时国家认为是非法集资，有可能出现法律风险，但不确定一定会被认为是非法集资。（二）、股权融资，即投资者以股权增资形式将资金投入房地产开发企业房地产开发。持有房地产公司股权，按股权分红形式取得投资收益。与债权融资相比,股权投资没有政策上的风险,是按公司法进行运作，而不是按合同法、贷款通则等金融法律,所以不存在违反金融管理法规而导致违法。另外,股权融资的好处是,不支付利息，投资者与公司共同承担经营风险,如果投资出现亏损，不存在还本付息的压力。股权融资的另一个好处是，可以降低公司的资产负债率，使公司再融资更容易。而债权融资会增加公司的资产负债率。
股权投资的缺点是，公司的股权被稀释,公司的管理权可能旁落。由于没有财务杠杆，出现亏损时风险不会放大,但当公司的收益较高时，要把收益分配给投资者，不能取得较高的收益.投资者的收益不能在税前扣除，增加企业的税收负担。而债权融资的利息支出可以在税前扣除，有税收上的利益。
股权投资的投资人按公司法的规定有限公司不能超过50人的股东,股份有限公司不能超过200的股东。
股权融资的几个问题：按新的公司公司法股权融资可以采取更灵活的方式，对旧公司法有几个方面的改变.
1、股权融资的管理权失落问题。按旧公司法，有限公司一股一票,按股权比例行使表决权，按2006年1月1日实施的新公司法，股东的表决权可以在公司章程中自主约定,所以在房地产公司吸收投资时，可以由原股东与投资者进行约定,投资者对一般事项可以无表决权,对特别重大的事项可以有一票否决权.保证公司的原股东或管理者的管理权不会因引进投资者或战略投资人而失去管理权。2、分红权的问题按旧公司法，有限公司的分红按持股比例进行分配，等股等权.按2006年1月1日的新公司法，公司的分红可以由公司章程约定，不必再按持股比例分配。这就可以与股东的表决权问题联系起来，即股东可以对公司的管理无表决权，相应的增加无表决权股东的分红权，即形成优先股的设置。
3、优先股东的收益分配变化问题前面已经提出，公司股东的分红可以不按持股比例,优先股可以享有更多的分红权。同时，优先股还可以按公司的不同的收益水平享有不同的收益权，通过股权收益权的设置,保证投资者的回报，当然,公司没有收益的情况下，哪种股东都没有收益，毕竟股东还是要在一定程度上承担经营风险，但可以通过公司的股权和收益和设置,将公司的风险在不同种类的股东间进行划分。还有一种情况，就是在公司没有收益或亏损的情况下，投资者利益的保证,这时可以设置回购制度，按约定的价格由原股东收购投资者的股权,保证公司没有风险。当然也可以约定投资者承担风险的范围，总之，收益要与风险相联系。4、投资者的退出问题投资者的退出问题与投资者收益的取得和风险的负担是相联系的。在公司经营收益较好的情况下，投资者可以通过溢价向原股东出售股份，取得收益，这种收益虽然很有借贷利息的意味，但在法律上是股权溢价,是合法的收入。当然，投资者也可以向其他人出售股权获得收益,但作为房地产企业来说，周期性比较明显，一个周期做完，企业的现金收入到位,股权对应的就是帐户上的现金,没有必要出售股权了。在公司经营收益不好的情况下，投资者可以按事先约定的价格向原股东出售股权，获得相当于利息的溢价或承担一定的亏损，具体的安排就看承担的风险和各方的约定.
当然，作为私募股权投资，应该约定的条款还有:投资者的知情权（对企业经营管理、财务的监察监督），防止股权被摊薄，按同等比例出售股权，优先的股权出售等条款,但我想最核心的就是以上四方面的谈判和约定。
（三）以合伙形式进行房地产开发私募投资者投资房地产企业，除了债权投资、股权投资外，在新的合伙企业法修正后，还可以以合伙的方式进行房地产投资.新修订的《合伙企业法》允许合伙人以土地使用权出资，对于手中握有土地但融资乏力、资金不足的房地产企业来说，利用土地使用权出资，吸引资金雄厚的财务投资者担任有限合伙人,组建有限合伙制企业,是一种成本较低的直接融资方式。以合伙方式开发房地产：1、可以设立合伙制房地产企业，房地产管理法没有规定合伙制的企业不能进行房地产开发.2、合伙企业的出资不必办理过户手续,合伙人可以以土地使用权出资，不必象设立有限公司那样，办理过户手续，一方面节省过户税费,一方面必改变已经取得的房地产开发手续，在房地产开发程序上可以节俭一些。3、合伙房地产企业,设立有限合伙合伙人的规模不超过50人,至少一人为无限合伙人。这样原来的房地产企业就可以成为承担无限责任的合伙人，对房地产开发承担无限责任，加大房地产开发企业的风险与责任，督促房地产开发企业尽心尽力完成经营目标,最大程度地
发挥房地产开发企业的经营能力，另外也使没有房地产开发能力的投资者承担有限的责任。
4、以合伙形式开发房地产，按合伙法的规定,合伙各方各自负担自己的所得税，企业没有所得税，避免了双重征税。但应该注意的是，如果合伙各方是企业，按企业所得税法25％纳税，如果合伙方的自然人，则应按九级累进税率交纳所得税,最高比例为45％。
合伙开发中融资方需要和投资者，商定合同中双方的权利和义务,主要包括出资额和分成比例两部分。举例来说,A公司与财务投资者B商定成立有限合伙制的项目企业C，A公司以土地出资作价1亿元作为企业C的普通合伙人，财务投资者B以货币出资4亿元成为企业C的有限合伙人。合同约定A与B按照1∶1的比例进行利润分配。如果项目成功,获得5亿元利润，A公司和财务投资者B将分别获得2。5亿元的利润分配，A公司收益率达到250％，杠杆率达2。5倍;财务投资者B的收益率为62。5%。若项目失败，亏损1亿元，则A公司承担全部债务，财务投资者B收回全部投资。若亏损超过1亿元,A公司将承担1亿元债务,其余部分再由财务投资者B承担。
在有限合伙制下,普通合伙人对外代表合伙企业,负责日常经营决策，同时对企业债务承担无限责任。有限合伙人则只按约定比例分享收益，对企业债务承担有限责任。从而有效解决了财务投资人同经营者之间风险和利益目标不一致的问题.
篇九：房地产企业的融资问题
股权融资主要指企业公开发行股票或私募的方式增加资本无需还本付息但需要分配红利主要包括境内外上市发行股虽然1999年中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯但由于中国的资本市场尚待完善房地产企业上市门槛仍较高3万多家房地产企业目前只70家上市仅占233浅析房地产开发企业融资策略
从2004年10月中国人民银行调高存贷款利率以来，国家财政在宏观调控上逐步采取紧缩银根政策。同时对于房地产行业国家也进一步加大了监管力度。在这一背景下，各个房地产开发企业资金相对短缺，资金链一度紧绷。
一、融资成为房地产企业发展面临的重要课题
1999年进入市场的顺驰中国，在几年的大手笔“圈地”，以几近“神话”的速度运作开发中规模迅速膨胀，成为房地产业界的一匹“黑马”。但其资金滚动模式遭到一些业内人士的质疑：截至2003年年底，顺驰预交地价的资金在人民币70亿元以上，进入2004年第一季度，预付资金规模已经超过100亿。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，按期交付地价款是不可能的。实际上，顺驰在许多城市都在拖延交付地价款，另一方面，继续高价拿地。经过国家几轮大举措的宏观调控，顺驰中国的资金链终于挺不住了,2006年9月5日香港财团路劲基建与顺驰中国正式签定协议，路劲基建以12.8亿元获得顺驰中国55%的股权。顺驰中国原董事长孙宏斌以放弃顺驰中国的控制权的代价来解救即将断裂的资金链。顺驰神话终结。资金是企业的血液，对于房地产企业，资金显得尤为重要，可以说资金能造就地产神话，同样也能将这神话打的支离破碎，顺驰中国就是明证。因为房地产企业资金是快速大量的投入，而资金的回收受市场及政策面影响明显，回收期较长，如若后继资金跟不上就会造成资金链的断裂，这对地产企业的打击是毁灭性的。融资就成为了房地产企业发展面临的重要课题。
二、房地产融资策略
企业融资方式主要分为债权融资和股权融资两大类，债权融资主要指企业从外部借款，按期承担还本负息的义务，主要包括银行贷款、信托计划、短期融资券、企业债、可转债、资产支持证券。股权融资主要指企业公开发行股票或私募的方式增加资本，无需还本付息，但需要分配红利，主要包括境内外上市发行股票。虽然1999年中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯，但由于中国的资本市场尚待完善，房地产企业上市门槛仍较高，3万多家房地产企业目前只
有70家上市，仅占2.33%。绝大部分房地产企业的融资方式为债权融资，在债权融资中主要选择的仍是银行贷款。目前常常困惑发展中的房地产企业的问题是：企业最佳贷款额是多少？所谓最佳是指融资成本最低，获得的收益最大。要掌握好贷款的确认和计量，其次是要审核贷款的偿还期及应承担的衍生成本。即利息费用、商誉影响等。贷款的计量必须合法、准确，有章可循，不可多列，也不得少计、漏计。要真实、准确、及时地在会计报告上披露，并在规定期内按章结算，偿还。这样对经营者、职工、投资人、债权人等才公正。才能体现企业会计工作诚信水平。作为房地产开发企业贷款的确认和计量要与每一投资开发项目联系起来。为一个项目贷款，则计算这单个投资项目的贷款投资可行性，为多个项目贷款，则需计算确认多个项目的贷款投资可行性。笔者认为考察项目贷款投资可行性的指标用内部收益率及净现值这两个考虑时间价值的动态指标比较合宜。1、财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。在房地产开发项目贷款投资财务评价中，将求出的全部投资的财务内部收益率(FIRR)与贷款利率比较，当求出的全部投资的财务内部收益率大于贷款利率时，即认为其盈利能力是满足要求，项目贷款投资是可行的。2、财务净现值(FNPV)财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。在房地产开发项目贷款投资财务评价中，按贷款利率将各项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，若大于零，则项目贷款投资是可行的。上述两项指标，均和项目现金流量有关，一般涉及到项目现金流量变化的变量主要有：产品销售（营业）收入、回收固定资产余值、回收流动资金、固定资产投资、流动资金、经营成本、销售税金及所得税。特别需要指出的是经营成本不包括折旧费、摊销费和借款利息，由于这些费用在投资发生时已作为资本性支出，被计入了现金流出，所以为避免重复计算，应将其在经营成本中扣除。
其次房地产开发企业确定贷款要有以下基本原则：（1）如果根据以上计算项目贷款投资不可行，说明贷款不能给企业带来收益，那么不贷款；（2）如果根据以上计算项目贷款投资可行，但给企业带来收益不大，则少量贷款；（3）如果根据以上计算项目贷款投资可行，且给企业带来收益较大，则可大量贷款，但必须研究贷款的“度”。要把握好“度”，就要开展综合研究。要研究金融环境、研究房地产市场环境，还要研究国家宏观经济政策等。只有找准贷款的切入点，用活用好各项经济政策，才能确保企业的健康发展，经济效益稳步上升。在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得当，可以给企业发展、壮大增加动力；融资失控，必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在作好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应时刻关注市场中的金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行资金融通，以求得以更低的资金成本获取更大的经济收益。
篇十：房地产企业的融资问题
浅析房地产企业融资中存在的主要问题及解决策略一、当前房地产企业融资中存在的问题
1.社会融资环境的制约
首先是政策方面的约束。对多数房地产企业而言，银行信贷融资是企业最常选用和依赖的融资方式。银行信贷融资需要企业满足一定的准入标准、审批条件等，审批周期也较长，不利于资金周转。特别是近年来，房地产信托及债券融资渠道在严格的法律法规约束下有了更为严格的限制，以至于很多房地产企业凭借这种方式进行融资，难度非常大。其次是金融市场的制约。当前我国经济水平发展迅速，同时证券市场的发展速度也十分可观，但政策改革变化的速度却不能与之平衡，有效的信用保障制度不够健全，创新的金融模式以及有效的监管力度明显不足，导致很多金融产品不能被市场利用，因此严重阻碍着房地产企业融资渠的扩展。
2.企业缺乏完善的财务制度与准确的资金预算
现今我国多数房地产企业属于中小型规模，相对大型房地产企业而言财务制度的完善情况并不显著，财务部门对企业需要的融资计划制订不够及时与合理。一些企业为了吸引资金，会进行盲目扩张，最终导致企业的资产负债比例较高，随之而来的就是不断上升的财务风险。企业如今的经营模式处于负债经营→债务偿还→再负债经营的恶性循环中，自有资金难以积累，从而严重阻碍了企业的发展。企业的融资预算不能够局限于领导提出目标→财务人员核算→通过银行借贷的简单模式，而是需要有引领全局发展的经验丰富的管理经营者和操作人员，然而目前的现状却是企业组织领导能力不够全面，预算结果缺少科学性。
3.房地产企业自筹资金能力有限
房地产企业的盈利情况与其项目自有资金的投入关系密切，因为每一个项目的开发都存在一定风险，企业往往会对自有资金的投入予以控制。在很多房地产企业中，自有资金的投入比例不足总资金的1/4，其中很大一部分资金还是来源于商品房的预售。房地产开发过程中自有资金不足还在一定程度上影响着银行对企业的放贷，可能会导致企业资金链断裂等严重问题。另外自有资金不足将使企业负债率升高，经营风险也随之提高，最终使融资变得更为困难。
4.房地产企业融资渠道狭窄
在全球范围看来，房地产行业的融资渠道并不少见，但我国政府对房地产企业融资渠道的监管十分严格，尤其是对海外投资的监管和控制，国家对海外投资
的审核不仅力度大，而且对投资金额也有一定限制。对于很多中小型房地产企业而言，因为不具备完善的上市资质，无法通过股权方式进行融资。从现有情况看来，企业的融资方式一般有两种，一是依靠银行信贷，银行信贷方式受到国家的宏观调控非常严格，对企业的资质审核也十分审慎，导致信贷条件严苛，融资效果并不十分理想；另外一种融资方式是依靠民间借贷，对于该种融资方式而言，其利率比银行贷款高出很多，不仅对企业运营风险是一个巨大的考验，而且也增加了房地产企业的融资成本，融资效果依然不理想。
5.资产负债比例巨大
房地产的开发是较大的工程，因此企业资金需求量非常大，单纯依靠企业自身积累的资金不仅时间漫长，而且也不能适应市场变化的需求。企业为了维持其在飞速发展的房地产经济中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企业的借款比例一般都达到80%左右，其中甚至不乏不受法律保护的高息民间借贷。较高的资产负债不仅增加了企业的融资成本，同时使融资风险也有很大程度的提高。
二、房地产企业融资的解决策略
1.积极引进外商投资
由于房地产业是我国支柱产业之一，国家对房地产开发资金管控比较严格，再加上房地产行业波动比较大，外资投入无法得到有效保证，所以外资引进十分困难。我国的房企利用外资比例多数不足1%，一直处于非常低的比例。但是外资具有十分大的潜力，增加外资的投入对扩宽融资渠道十分有效，这还需要在将来的发展中国家政策逐步完善，将房地产行业的资金运转进一步规范，使我国房地产行业逐步发展为一个成熟稳定的市场，在良好发展前景的吸引下，外商投资者会逐渐增加资金的投入，外资投入比例的提高将会给房地产行业带来新鲜的活力。此外，企业也要通过积极的融资方法吸引外资投入，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。
2.财务制度的完善
企业的财务制度是企业发展的保障，企业通过自身财务制度的建立健全，同时提高财务人员的能力和水平，加强财务人员诚信与责任意识的培养，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，让出资人对企业的了解进一步加强，通过完善的财务管理向出资方展示一个经营可靠的企业形象。另外，向银行等信贷机构介绍企业的发展详情以及相关的技术知识，打造成为一个诚实守信经营、及时偿还到期债务的企业形象，一方面使银行等信贷机构对企业了解并信任，降低了解企业的成本；另一方面也为企业自身融资渠道的打通创造了良好条件。
3.做好预算工作
企业在进行融资活动之前首先要有明确合理的融资规划，融资规划的内容必须与企业的发展战略相辅相成，融资目标符合企业项目开发建设的客观条件，从全局角度出发进行全方位的研究和规划。预算工作在融资规划中又占有重要位置，是规划的第一步也是最重要的一步。预算工作不能够通过几个人的简单核算而确定，也不是企业财务部门闭门造车的结果，而是需要多部门、多人员团队的共同协作来完成的，所以部门之间的协调与合作显得至关重要。企业应该安排主要牵头人进行各个部门业务骨干的组织工作，对融资预算进行合作分析，让企业员工对整个过程提高重视程度。最终要做到预算结果不与实际相脱节，提高资金的合理利用度，使有效使用率进一步提高，减少资金使用成本。
4.扩充自有资金
众所周知，合理的资产负债率可以发挥良好的财务杠杆作用，从一定程度上来说它可以给企业的持续发展注入活力，然而过渡的资产负债比率却成为企业即将面对巨大财务风险的征象，企业的生产与发展存在时时刻刻的威胁。因此，房地产企业应该对自有资金的来源进行扩大和发展，自有资金的支持是企业良性发展的基础，所以企业对自有资金的积累要提高一定的重视程度，大中型企业可以利用原股东增股、新股东入股等方式来对资产负载率过高所带来的巨大压力进行一定的平衡。
5.建立多元化融资渠道
想要有效解决房地产企业融资困难的问题，至关重要的一点就是对融资渠道进行有效扩宽，在对企业所需资金科学预测后，明确所需资金并选择合适的融资渠道，同时降低企业对银行贷款的依赖度以及融资风险。我国当前对房地产企业的发展建议是大力提倡发展资本市场，对直接融资比例逐步扩大，间接的银行贷款融资方式需要进一步缩小。国家的政策与导向对房地产企业十分重要，要抓住国家给予的政策鼓励，进一步发展多元化的融资方式，如自有资金的增加、与大企业的合作、与同等企业的联营、民间借贷、上市、股权融资等。这种多渠道的融资形式一方面对资金的来源有效扩大，同时对融资所带来的各项风险也能够有利地分散，降低企业的融资风险。另外，多渠道的融资模式也为民间闲散的资金提供了合理有效的利用方向，保证了金融市场稳定的发展前景。
6.提高业务人员的综合素质
企业是由员工组成的，工作人员的工作质量是企业项目计划有效实施的保障。房地产企业的财务人员结构复杂，人员流动性较大，企业要采取一定的措施保障员工的福利待遇，运用激励政策将有能力有技术的业务骨干留在企业，为企业的融资管理提言献策。另外，制定严格的财务人员岗位责任制也十分重要，使员工爱岗守岗，将考核结果与相关业务人员的岗资、绩效相结合，以激励员工努力地去学习和探索业务知识。
篇十一：房地产企业的融资问题
房地产业融资问题现状浅析【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响,也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验,提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机,积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力,提高资金管理效率,加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,从根本上降低融资需求。
【关键词】房地产企业融资渠道一、目前房地产业融资问题现状2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。二、造成房地产业融资问题的主要原因1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长,未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
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3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径1、完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创
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新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外
汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。（3）加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法
从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例,在公司成立的十几年中,就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作,共同投资了6个较大规模的房地产项目,比如位于淮海中路的上海广场项目,位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构,2003年7月,公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟,紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目,该项目已全部售馨,外方取得了良好的投资回报,目前由我集团控股,并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘,该项目目前的平均售价达到22000元/平方米,且目前销售状况良好,也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报,目前集团已累计吸收外资达100亿人民币,开发土地近100万平方米,应该说通过与国际金融资本的合作,为集团开拓了一条新的融资渠道,同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信,外方作为跨地域的经营者,最看重的也是合作方是否诚实守信,往往在我们与外方洽
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谈合作事项之前,外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况,而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则,“言必行,行必果”,这样才能获得合作方的信任,才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则,即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢,有礼有节的与外方和谐共处,在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益,使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题,笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例,以往在商品房贷款资金回笼环节中,由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系,互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼,公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点,并指派专人负责,大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功,要根据企业的实际进行举债,将债务控制在安全值以内,尽早处置闲置资产,如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例,95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务,向银行贷款3亿多人民币,企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币,再加上当时市场不景气,地价下跌,使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔,资产运行状况急剧恶化,当时企业领导经过详细的分析和研究,采取了一系列的防范和调整措施,包括主动调低价格,尽快盘活商品房存量,土地存量,尽快全力的回笼资金,最终规避了由资金风险引起的财务危机,使企业走出了困境。
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（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。
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篇十二：房地产企业的融资问题
论房地产企业在融资过程中常见的财务管理问题一、目前房地产企业在融资过程中常见的财务管理问题1、过度依赖商业银行贷款，融资渠道单一.目前房地产企业融资渠道单一，开发资金主要依赖银行贷款，商业银行承担了房地产投资的市场风险和融资信用风险，这是目前我国房地产企业融资的整体情况。以2012年1-9月房地产业资金来源为例。2012年1—9月房地产业资金来源总计68231。6亿元，其中：国内贷款11008.1亿元，占16。13%；自筹资金28437.7亿元，占41.67%；其他资金来源28468。9亿元，占41。72％。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的99.52％左右，呈三足鼎立的态势,看起来比较合理.但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有47%左右为自有资金，30％～40％为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，87%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60％～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70％～80％）.2、主要依靠债权融资，债权融资比例高，形成高负债经营.根据由国务院发展研究中心企业研究所等机构6月9日发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43％，内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67。43％，在沪深
与内地在港上市公司中，2011年末已有15家企业的资产负债率超过80%,其财务杠杆的应用空间已十分有限，在剔除预收账款后的有效负债率进一步考察房地产上市公司的负债状况：2011年，沪深上市房地产公司与内地在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50。38％和53。41％，皆提高3个百分点以上，其实际的债务压力进一步加重。
3、银行严控信贷风险,不同层级企业融资成本差异显著近年来，银监会多次要求各主要商业银行严格执行国家房地产调控政策，通过总量控制、名单管理、压力测试等多手段严控房地产信贷风险，利用“名单制”管理方式防范房地产信贷风险已经成为银行业的共识，同时目前各大银行对“名单制”内的房地产企业贷款政策也有很大区别,排名前二十的百强房企无论是贷款额度还是贷款利率方面都有很大的优势，如保利地产2011年从建设银行获取的三年期贷款，利率仅为6。717%，在行业内处于较低水平；而荣盛发展2012年从廊坊银行获取的三年期贷款的利率超过12％，融资成本相对较高；中航地产在2012年从上海银行获取的三年期贷款，其利率也接近8%。4、资金预算不准确,造成资金积压企业进行融资,要结合企业自身的实力、项目规模以及工程进度来进行合理的预算来估算出资金的需求量,确定融资额度，但是，目前我国的房地产企业的资金预算并不准确，大部分企业只是估算一个大概数额或者不结合实际需要来融资，不考虑融资
成本及资本结构的合理性，从而使融资工作存在盲目现象，往往造成贷款较多而无项目可供开发，企业多承担利息费用或者商品房销售不畅,资金无法回笼，给企业带来到期还款的压力，甚至造成企业的财务困难。
二、房地产企业融资问题的主要原因1、忽视自身实力的增强造成资金来源渠道单一作为利润丰厚的投资热点，房地产行业前几年一直处于高速发展阶段，有些房地产企业过于依赖银行贷款进行扩张，忽视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道单一。2、国家宏观调控的不断加强，造成房地产企业融资困难为了抑制房地产泡沫促进房地产市场的健康发展，2009年底政府再度加强房价调控力度，2010年新国十条起,调控高压逐步形成，这轮调控号称“史上最严厉"，各地纷纷推出限购政策、加息、限贷和预收款监管同时限制开发商贷款，暂停房地产企业IPO和上市房企再融资及并购重组的审批等,使得房地产企业资金压力巨大.3、企业融资方式有限,银行贷款一家独大对房地产企业来讲，企业融资方式主要有两种：一是内部盈余资金，但是此种方式过于依赖销售,如果房屋销售不畅，那么企业资金链就会受到影响,而且房屋销售的资金不能满足项目前期支付土地出让金及项目建设期间的工程费用。二是外部融资.外部融资实际上是房地产企业获取资金的主要方式，目前虽然有
银行贷款、股权融资、发行股票、合作开发等方式，但是银行贷款一家独大的现状仍旧没有得到改善.
三、加强房地产企业融资管理的主要途径房地产企业筹集资金要不断拓展融资方式、创新融资渠道,争取资金来源多元化，这样才能降低融资成本避开国家政策调控的限制，目前房地产企业主要依靠银行贷款，随着国家政策调控力度的不断加强，银行贷款占总资金需求的比例已不断下降，对于广大房地产企业来讲，只有不断寻求新的融资模式才能够不断发展。完善房地产金融立法,逐步建立多元化的融资渠道，适当引进国外先进的金融工具和操作手段,扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。结合房地产业的实际需要和金融市场的承载能力，大力推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，鼓励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高融资市场的效率.目前房地产企业资产负债率过高，不仅企业的融资能力有直接的影响而且提高了融资成本,有些房企因自有资金不足，不得不接受高昂的融资成本,有些甚至得不到贷款，大型房企的资产负债率虽然低于中小型房企,但是与别的行业相比,在融资市场上也失去了竞争力，如果一个企业的资产负债率可以长期保持在20%左右，那么它将获得成本极低的融资机会,所以保持较低的资产负债率对企业的长期发展是有利的。
房地产企业要不断提高自身的管理能力,加快资金周转，从根本上降低融资需求；严格按照工程进度支付资金，避免超付现象的发生.
房地产企业要加强预算管理，减少盲目融资的现象。房地产企业要根据自身的承受能力和项目预计收益来确定融资规模和可承受的成本并将融资尽量与项目的开发进度进行匹配，既要能满足工程项目的资金需求，又要将融资成本控制在适度的范围内.目前中国的房地产业还处于起步阶段，国家虽然在进行调控，但是目的并不是限制房地产业的发展，而是要引导房地产业健康发展，房地产企业应充分利用有利的筹资条件,综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等因素，逐步加强企业财务管理，以促进企业健康快速的发展.
篇十三：房地产企业的融资问题
我国房地产企业融资问题及对策众所周知，房地产企业的产业链可描述为：资金-土地-在建工程-商品-资金。从产业链可以看出，房地产企业的资金在整个循环和周转中，需经历土地、在建工程和商品三种物质形态。但资金作为房地产企业的血液，是整个产业链的前提，房地产开发过程中的每一个步骤都需要有巨额资金来支持。当房地产开发企业处于发展初期时，其需要融资来开发新项目，而处于发展中期的房地产开发企业需要融资来维持原有项目，已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资来扩大规模以进一步发展。因此，资金筹措成了房地产企业最关心的问题。
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。我国房地产企业融资包括直接融资和间接融资。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。直接融资比重仍然偏小。
（一）我国房地产企业主要融资方式介绍
1.股权性融资
包括直接吸收融资（房地产企业既可以吸收民间资本、本行业及其它行业的资金入股，也可以吸收海外风险投资等其它资金增加资本）和发行股票融资。直接吸收融资最终构成了企业的自有资金，包括现金、其它流动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其它可以立即售出的建成楼宇），以及在近期可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。
2.债务性融资
主要包括银行贷款和债券融资。银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部
3.介于股权和债权之间的融资方式
（1）房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REIT）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
（2）夹层融资
夹层融资是一种风险和回报方面介于股权和普通债务之间的一种融资方式。目前夹层融资业务依项目而立，随着《产业基金法》、《有限合伙公司法》等法规的出台，信托公司完全可以将夹层融资业务基金化，首先成立夹层投资基金，然后选择收益与风险与之匹配的投资项目。
（3）前沿货币合约
前沿货币合约是一种非常美国化的高效率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发企业出地和技术，成立合资公司的形式进行的。
（一）融资方式单一，风险集中，没有形成风险分担机制
（二）项目建设过程中垫资现象严重
带资承包是指房地产开发企业在不支付预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的某一阶段，或者竣工后结算工程款，这在国际上是属于比较普遍的现象，俗称垫资。通过垫资，房地产企业获得了零成本的资金，但是，由工程垫资所形成的环环相扣的利益链条，使得资金风险从开发商到建筑商之间的传导速度骤增。如2022年楼市整体低迷，房屋销售
速度缓慢，开发商资金受困，产生了大量的工程债务案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行垫付之后，承包单位将其层层转嫁到分包单位、材料供应商，风险也由此层层传递。一旦某个环节出了问题，整个链条的风险就凸现出来。
曾以1.8亿元身价名列2007年湖南富豪榜221位、全国百位建筑功勋人物、优秀企业家郭汉林，是湘潭双马建设工程有限公司董事长。2003年12月，通过招投标承建了“融成小区”（分三期开发）的一期工程。在承建工程项目的过程中，由于资金投入的不断加大，郭汉林开始在湘潭市向社会上的个人和公司借高利贷。2007年5月，双马公司与湘西某公司达成“融成”二期共同开发意向，约定：湘西公司注入现金3640万元到双马公司，这笔钱应先用于偿还一期银行贷款，以取出国土使用权证。可由于高利贷的逼近，郭汉林没有还钱给银行，而是还给了高利贷。为了不失去“融成”二、三期的开发权，2007年5月，双马公司又与上海某公司签订了7000万的整体受让融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭汉林偿还投入的3140万元（此前归还过500万元）时，郭汉林不见踪影。2022年3月，湘西公司向公安机关报案而导致案发。郭汉林被指控涉嫌合同诈骗3140万元，如今，他面临的是牢狱之灾。
（三）房地产企业捂盘惜售，减慢资金回笼速度
一般来说，房地产市场的捂盘是指房地产开发商通过各种方式，让其手中持有的住房推迟出售，以便能够在价格推高后得到更高的企业利润。房地产市场的捂盘行为有：房地产开发商将楼盘分批次领取预售许可证，以此来推迟商品房的开盘时间；通过欺骗性方式把没有出售的房子说已经出售了，制造产品供应稀缺程度，以此来影响消费者购房心理；故意突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步；联手中介炒作
等。对于房地产市场的捂盘现象，开发商一方面用虚假的信息来欺骗购房者，另一方面还减慢了自身资金回笼的速度。
三、解决房地产企业资金问题的若干建议
（一）解决资金管理问题的建议
大力推动房地产证券化。有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
（二）完善各项管理工作，防范垫资风险
制定相关法规，严格限制垫资。既然垫资已成为必然，那么只有把垫资的风险降到最低，才是必由之路。从政策层面上来说，国家应该制定相关法规来规范市场，比如，明确垫资的适用范围，考查项目的合法性，规定垫资的最高比例以及垫资期限，加大处罚力度等，通过法律规范来严格限制垫资。
按照国际惯例，深化中间结算，不放松竣工结算。建筑产品的结算周期很长，造价的争议常导致拖欠款债权不落实，使施工企业诉讼无据。因此，按照国际惯例，加强工程进度款的中间结算就显得尤为重要。强调工程进度款的中间结算，并不意味着可以放松竣工结算。竣工工程的拖欠款风险性是很大的，必须在竣工后按照合同约定及时办理竣工结算。
（三）解决资金管理问题的建议
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。目前，大多房地产企业财务管理“被动反应型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，且资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。因此，只有通过建立、健全和强化企业的成本管理、资金管理及财务分析，引进财务管理中先进的、适合行业特点的操作方法，制定房地产企业长远发展规划，进行年度预算，才能建设适合自身行业特点的现代管理型的财务管理体系。
（四）解决销售问题――产品设计是销售之本，资金回笼之源
在实物分房向货币分房转变，集团购买力逐渐退出房地产市场的今天，如果单纯地从建筑设计的角度出发，不结合市场需求，即使这个设计方案搞得再漂亮，它也很可能不是一个成功的设计方案。一个不良的设计方案将造成物业的滞销，甚至是整个开发的失败。随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大，开发商不像计划经济时代把设计看作是“制图的过程”，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是资金回笼之源，住宅的价值首先取之于设计，它的含金量是最高的，不仅能给开发商带来“超值”的利润，也能给购房者带来超值的享受。这也使得产品设计成为资金链管理中的一个重要步骤。
篇十四：房地产企业的融资问题
浅谈房地产企业融资问题及建议作者：周洁来源：《经营者》2019年第18期
周洁
摘?要?融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式；然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题；最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词?房地产企业?融资渠道?融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度；间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息；如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的；而明股实债存在合规性风险，操作受限；最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，
也明确表示同步释放的9000亿资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。