如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答 如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答问：为什么要成立业主大会?答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理下面是小编为大家整理的如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答 ,供大家参考。
如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答
如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答
问：为什么要成立业主大会?
答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司;才可以选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为;获得小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。(详见《物业管
理条例》第11条)
问：业主委员会和业主大会的关系?
答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。(详见《物业管理条例》第12、15条)
问：小区业主在业主大会上享有那些权利?
答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效：(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则;(2)解聘和选聘物业管理企业;(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。
也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条)
问：业主大会和物业管理公司的关系?
答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。(详见《物业管理条例》第35条)
问：如何选聘物业管理公司?
答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的。
根据粤建房字[2003]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》的规定，住宅规模较小是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目(包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积)。
有关招标投标的具体操作，可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。
问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来?业主委员会委员是否有报酬?
答：业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用(如办公桌、档案柜等)、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴(如交通、手机)。
工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。(详见《业主大会规程》第35条)
问：法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求?
答：1、《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《广州市物业管理办法》第32条规定，建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房，最低不得少于50平方米。
2、根据《物业管理条例》第38条规定，发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋，而临时的房屋、没有规划依据的房屋(如在架空层临时搭建的房屋)均不属于法定的物业管理用房。
发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。
问：小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主?
答：按照规定，如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积(即业主进行了分摊)的话，那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话，那么产权应该属于全体业主共有。
通常没有成立业委会之前，业主们无法获得小区的详细规划资料，所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会，这个问题就会有答案了。
问：为什么要成立业主大会?
答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司;才可以选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为;获得
小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。(详见《物业管
理条例》第11条)
问：业主委员会和业主大会的关系?
答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。(详见《物业管理条例》第12、15条)
问：小区业主在业主大会上享有那些权利?
答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效：(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则;(2)解聘和选聘物业管理企业;(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。
也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条)
问：业主大会和物业管理公司的关系?
答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。(详见《物业管理条例》第35条)
问：如何选聘物业管理公司?
答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的。
住宅规模较小是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目(包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积)。
有关招标投标的具体操作，可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。
问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来?业主委员会委员是否有报酬?
答：业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用(如办公桌、档案柜等)、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴(如交通、手机)。
工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公
约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。(详见《业主大会规程》
第35条)
问：法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求?
答：1、《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《广州市物业管理办法》第32条规定，建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房，最低不得少于50平方米。
2、根据《物业管理条例》第38条规定，发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合
规划的房屋，而临时的房屋、没有规划依据的房屋(如在架空层临时搭建的房屋)均不属于法定的物业管理用房。
发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。
问：小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主?
答：按照规定，如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积(即业主进行了分摊)的话，那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话，那么产权应该属于全体业主共有。
通常没有成立业委会之前，业主们无法获得小区的详细规划资料，所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会，这个问题就会有答案了。
问：业主委员会主要有什么职责?
答：业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同;及时了解业
主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施：业主大会赋予的其他职责;执行业主大会的所有决定。(详见
《物业管理条例》第15条)
问：业主在首次业主大会会议上的投票权如何确定?
答：业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。
问：业主工作繁忙，没有时间参加业主大会怎么办?
答：召开业主大会的时候，业主可以直接到会场参与大会讨论，也可以委托代理人参加业主大会，还可以以书面意见的形式就大会议题发表意见，进行表决。(详见《物业管理条例》第12条
业主委员会实际上是为了平衡物业管理公司与单个业主相比处于强势地位而成立的一种类似工会的组织，其主要的功能是维护业主的权利。但是跟工会比，其缺乏了应有的维权的法律支持。比如，完善的工会组织在维护工人利益的时候，可以依法组织工人罢工，以取得和资方/政府谈判的权利，但是法律缺乏支持业主委员会组织大家拒交物业费以取得和物业管理公司谈判的权利。这就造成了业主在与物业管理公司产生纠纷，业主委员会出面解决的途径只有去法院起诉，但是法院只能判决谁对谁错，法院无法监督物业管理公司的服务是否到位，而对于业主因为物业管理不到位而拒绝缴纳物业管理费的做法，一般很难得到法院的支持，因为业主大部分是签订了物业管理协议的。实际上法院在解决此类问题的时候是有着很多的不适合之处的，因为法院只能照章办事，就是按照法律条文来判决。而法院在判决的时候的依据是证据，而且往往判决的结果是支持一方，不支持另一方。实际上业主和物业的关系在很多时候并不能够简单的用谁是谁非的方式解决，物业和业主之间是一种合同关系，大家可以想想自己公司在与其他公司签订合同后，如果执行中间出了一些问题，大家一般是先行进行协商，最后再上法院。为什么在很多的商业活动中很常见的问题解决方式在物
业管理这方面并不适用呢，我个人感觉有这么两个问题。
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