篇一：三旧改造方案征求意见函
中山市“三旧”改造实施办法（试行）
（征求意见稿）
第一章
总
则
第一条
为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条
“三旧”改造，是指对旧村庄、旧厂房、旧城镇用地上的旧建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。
“三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。
第三条
“三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则，保障经济社会高质量可持续发展。
第四条
“三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先，推动传统产业优化升级，提升创新产业发展空间，保护传承历史文化遗产和城市特色风貌。
第五条
“三旧”改造可以由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称镇区）、土地权利人或者其他符合规定的主体实施。
鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和社会责任感的企业参与、申报和实施“三旧”改造。
第六条
“三旧”改造用地应符合省标图入库要求：
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（一）在2009年12月31日之前影像图上显示已建有上盖建筑物，且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于30%；
（二）符合土地利用总体规划；
（三）第二次全国土地调查和土地利用现状图主要为建设用地。
前款第（一）（二）项要求，下列特殊情形可视为符合要求：
（一）2009年12月31日之前上盖建筑物投影面积占改造用地面积不足30%比例，但符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件的，或者土地权利人申请缩减入库用地面积达到30%比例要求的。
（二）拟改造用地规划为非建设用地，但经证明属生态修复性质、可按规定标图入库的。
第七条
“三旧”改造项目除符合第六条要求外，还应满足以下基本条件：
（一）项目用地符合城市总体规划、市域生态控制线规划及控制性详细规划。
（二）项目符合产业发展规划及环境保护要求。
（三）土地权属清晰、无争议。无设定抵押权或虽设有抵押权但经抵押权人同意改造，无被司法机关查封或被行政机关依法限制土地权利的情形。
（四）省规定的其他条件。
第二章
规划与计划
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第八条
“三旧”改造以改造单元为基本单位，以“三旧”改造专项规划、控制性详细规划、年度实施计划和项目改造方案进行监督和管理。
第九条
“三旧”改造专项规划依据土地利用总体规划、城市总体规划及市域生态控制线规划等编制，主要包括改造区域、改造目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护及总体实施时序等内容。
对“三旧”改造重点、复杂片区，各镇区可按照《中山市城市更新片区策划方案编制和审查指引（试行）》（中规通〔2017〕54号）编制片区策划方案作为专项规划的补充。
“三旧”改造专项规划指导改造单元的划定、改造单元规划的编制和项目改造计划的制定。
第十条
改造单元应当依据“三旧”改造专项规划，结合道路、河流等自然要素及产权边界等因素进行划定，符合以下要求：
（一）符合第六条及第七条第（一）（二）项要求；
（二）基础设施和公共服务设施相对完整；
（三）形状较方整、四至界线相对平直、整体相对连片成片；
（四）符合相关技术规范要求。
一个改造单元可以包括一种或两种改造类型。
第十一条
改造单元规划应当依据改造单元规划编制指引，结合控制性详细规划进行编制，包括以下内容：
（一）改造具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型、开发建设指标；
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（二）与城市总体规划、“三旧”改造专项规划及控制性详细规划的衔接说明；
（三）基础设施、公共服务设施布局；
（四）产业方向及其布局；
（五）改造单元的城市设计指引；
（六）分期实施安排；
（七）涉及历史街区、不可移动文物或历史建筑的保护方案；
（八）控制性详细规划未覆盖或对控制性详细规划的强制性内容作出调整的，应提供完善公共服务设施、交通影响评价及改造项目经济评估等专项报告；
（九）其他需要明确的内容。
改造单元规划编制指引（含项目开发规模和容积率测算）由市规划部门另行制定。
第十二条
改造单元规划涉及控制性详细规划未覆盖或对控制性详细规划强制性内容作出调整的，经镇区组织实质性审查、市规划部门审核，报市政府批准。
改造单元规划经批准后，作为启动控制性详细规划调整的依据，并按《中山市城市、镇控制性详细规划管理办法》规定程序，将相应内容落实到控制性详细规划后公布、实施。
改造单元规划不涉及控制性规划强制性内容调整的，经镇区实质性审查，由市规划部门批准后实施。
第十三条
“三旧”改造实行计划管理制度：
（一）近期改造计划。各镇区应当在调查摸底的基础上，结合辖区土地利用情况、重点改造区域等，每年定期组织其相关职能部-4-
门及社区、集体经济组织等对辖区内各类需要改造的改造单元进行汇总、筛选，形成近期改造计划。
（二）年度实施计划。各镇区应当结合改造单元规划的编制、申报和审批情况，以及直接按控制性详细规划申报改造的项目情况，将年内具备动工条件的改造项目，及时纳入年度实施计划。
各镇区制定的近期改造计划和年度实施计划应当在政府门户网站向社会公布，并报市“三旧”办备案。
第十四条
项目改造方案依据经批准的控制性详细规划编制，是指导“三旧”改造项目实施的基本依据，也是项目享受优惠政策的要件，主要包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划条件情况、土地利用现状情况、补偿安置情况、供地方式和计划、改造进度安排、改造预期效果等内容。
项目改造方案由镇区组织实施主体编制，经市“三旧”办组织审核后，报市政府批准。
第十五条
项目改造方案经批准后，各镇区应加强项目实施情况跟踪，并定期向市“三旧”办报送项目实施进展情况。
第三章
改造项目的实施
第一节
全面改造
第十六条
全面改造是指通过对“三旧”用地上原有旧建筑-5-
物进行全部拆除并按照规划用途予以重建的改造活动。
重点支持对100亩及以上的连片“三旧”用地实施全面改造。
第十七条
全面改造可以按以下两种方式实施：
（一）权利人自行改造，包括以下情形：
1.改造单元内单一权利人对其用地自行实施改造；
2.改造单元内所有权利人将房地产权益转移到单一权利主体后由其实施改造。
（二）政府主导改造，即由镇区通过征收、收回等方式对改造单元内用地进行整合并通过公开出让方式确定土地使用权人实施改造。
第十八条
将房地产权益转移可通过以下途径实现：
（一）通过签订搬迁补偿协议或合作协议；
（二）通过收购过户或作价入股（需承诺旧建筑拆除后开发投资进度达到25%前股权不变更）。
房地产权益转移兼有上述两种实现方式的，按第（一）方式处理。
改造单元内房地产权益转移到单一权利主体后，由该主体进行申报、实施全面改造。
第十九条
转移房地产权益所签订的搬迁补偿协议，应当遵循公平有偿原则，约定以下内容：
（一）补偿方式、补偿金额和支付期限；
（二）安置房的面积、地点和登记价格及交付标准；
（三）搬迁期限、搬迁过渡方案和过渡期限；
（四）房地产的权利、义务和责任的承受主体；
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（五）办理注销登记及有关公证手续等责任分工约定；
（六）协议生效的时间和条件；
（七）其他需要明确的内容。
第二十条
实施主体申报项目改造计划前，申报主体应开展改造意愿调查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服务设施等基础数据调查。其中，改造意愿应达到以下条件：
（一）改造单元内用地为单一权利人的，取得该权利人同意；属于共有的取得全体权利人同意；建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利人且占总人数2/3以上的权利人同意；
（二）
改造单元内用地原为多个权属地块组成的，符合上述规定的地块总面积应当不小于改造单元总面积的2/3。
（三）涉及旧村庄全面改造的，应经该集体经济组织成员大会表决并获得全体成员2/3以上同意。
第二十一条
结合基础数据调查情况，实施主体应委托具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位，按第十一条规定及相关技术规范编制改造单元规划。
第二十二条
旧村庄、旧城镇改造，改造单元规划还应明确无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位置、建筑功能等，并符合以下要求：
（一）公益性用地面积不小于改造单元总面积的15%，且不小于3000平方米，并无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施。
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（二）按上述比例计算公益性用地面积小于3000平方米的，应无偿移交给政府不少于改造单元计容总建筑面积15%的公益性建筑面积。
上述无偿移交的公益性用地须为国有建设用地,公益性用地及公益性建筑面积不计收土地出让金。具体移交的有关规定由市规划会同国土等有关部门另行制定。
第二十三条
旧村庄、旧城镇改造，通过签订搬迁补偿协议实现房地产权益转移的，根据改造前住宅用途的土地面积占比，作以下规定：
（一）超过改造单元面积60%的，可用于住宅项目开发建设；
（二）达不到上述比例要求的，应以商业项目开发为主，扣除回迁安置的住宅面积外不得额外增加住宅面积；但达到连片改造标准（100亩）的，扣除回迁安置面积外，可按计容建筑面积的20%配置住宅建筑面积。
前款所称“住宅用途”包括不动产权证书载明为住宅、商住、宅基地的用地；房产证、土地证用途不一致且其中之一为住宅用途的，可认定为住宅用途；没有权属证书的，可结合测绘图纸、历史报建材料、水电收费单据、现状使用情况，经所在村（社区）查核并出具证明，属地镇区可认定为住宅用途。
第二十四条
旧厂房改造，或者通过旧村庄、旧城镇改造后用于工业用途的，可享受以下鼓励政策：
（一）用地超过10亩及以上、建筑容积率达1.5及以上的，在竣工验收后，对项目总建筑面积按100元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体（土地使用权人或承租人）进行奖励。-8-
对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。单个项目奖励最高不超过1000万元。具体操作指引由市财政部门另行制定。
（二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于6.0、4.0、3.0进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。
（三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（50年）进行变更终止日期，按规定补缴土地出让金。
（四）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。
（五）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业项目，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，视其贡献大小，由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。
（六）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。
（七）对融资困难的改造实施主体，鼓励各镇区给予一定的贷款融资贴息扶持。
第二十五条
对通过签订搬迁补偿协议自行改造的，改造单元内原建筑物实施拆除前，镇区应组织对原土地房屋等情况进行核查，并委托具备资质的房地产评估机构，参照公益公建项目标准，对该项目所需搬迁补偿费用进行评估核算，经镇区组织核定后作为-9-
该改造项目的补偿安置费用。
各镇区应组织城管等执法部门及社区、村集体等组织，加强巡查，及时制止和查处违法建设行为，维护“三旧”改造的正常秩序。
第二十六条
完成搬迁补偿协议签订、上盖建筑物拆除及原有不动产权证注销等手续后，市国土部门可采用协议方式与该权利主体签订协议出让合同，以土地市场评估价核减补偿安置费用后作为协议出让应收的土地出让金参考标准。对实际补偿费用超过镇区核定数额的，由项目实施主体自行承担。
第二十七条
实施主体在申报、实施过程中，应符合以下规定：
（一）在取得实施主体资格确认后，方可对原建筑物实施拆除；
（二）在与镇区签订项目实施监管协议并落实安置复建监管资金（或提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函）、与全部原权利人签订搬迁补偿协议、完善历史用地手续、原建筑物全部拆除、原不动产权证全部注销后，方可申办用地出让手续；
（三）土地出让后至竣工验收之前，土地使用权不得转让。
（四）回迁安置房不得办理预售（销售）。
第二十八条
权利人利用其自身土地，或通过收购过户、作价入股形式实现房地产权益转移，并直接按照控制性详细规划（或符合控制性详细规划强制性内容）自行改造的项目，按以下规定办理：
（一）可按照控制性详细规划申请调整容积率，按市场价补缴土地出让金。
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（二）土地整合归宗的，可按剩余使用年限最长地块，延长其余地块土地使用期限，按市场价补缴相应的出让金。
（三）同时符合下列两个条件的，可按控制性详细规划将工业用地（或仓储用地）改变为商业等经营性用途（不含住宅），按市场价补缴土地出让金：
1.改造项目用地总面积不小于10亩。
2.2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积均不小于土地证证载面积的30%（符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件不受30%比例限制）；或者对多宗用地纳入改造范围，其中需改变土地用途的宗地面积不超过项目总面积10%。
（四）按上述第（三）项改变土地用途的，应参照第二十三条规定，以改变用途的土地面积为基数，按不小于15%的比例无偿移交公益性用地或公益性建筑面积。
第二十九条
由政府主导改造的，前期土地整备阶段可采取以下方式：
（一）由镇区直接组织实施土地整备具体工作；
（二）通过招标的方式引入投资实施主体，由政府负责、投资实施主体参与，土地整备和相应劳务报酬等费用按照土地整备协议约定从土地出让收入中支付。具体费用标准由镇区结合同期银行利率水平和项目实施难易程度确定。
（三）对旧村庄改造，经农村集体经济组织表决同意、明确具体补偿安置途径并完善用地报批手续后，在确定开发建设条件的前提下，可通过招标等公开方式出让土地，由竞得人实施整备-11-
工作。
第三十条
鼓励土地权利人将已领有不动产权证书的土地交由政府主导改造，对改造为商业、住宅等经营性用途的，可享受相应的土地收益补偿，具体如下：
（一）由土地权利人向镇区提交申请，镇区报市政府批准依法收回土地使用权后，对土地和房屋按不动产权证载明用途的市场评估价补偿原土地权利人。
（二）政府组织公开出让后，按容积率在2.5以下（含2.5）部分的出让成交价款的30%进行补偿，超出2.5部分不再计算。具体操作指引由市财政部门另行制定。
（三）土地由政府收回后，因控制性详细规划局部调整导致土地出让总价款发生增减的，土地权利人收益补偿不作调整，即按土地出让单价（规划未调整部分）乘以交地面积确定。土地公开出让涉及竞配建人才安置房等要求的，竞配建部分不纳入土地出让价款。
（四）土地权利人与镇区可就交地期限、土地整合及出让计划安排、收益补偿款支付具体期限及有关逾期违约责任等事项在协议中约定。
第二节
微改造
第三十一条
微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建和改扩建、建筑物功能改变、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等方式实施的改造活动。
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第三十二条
对具有历史价值的文化街区、旧村庄（古村落）、工业遗产以及不适宜全面改造的旧城镇住宅小区等，可由市规划部门会同有关部门、属地镇区制定微改造专项规划。
第三十三条
微改造项目应当符合“三旧”改造专项规划或微改造专项规划、控制性详细规划的规划功能和产业布局，优先满足增加公共空间、完善基础设施和产业转型升级要求，合理保护利用历史文化古迹。
微改造确需调整控制性详细规划强制性内容的，应编制改造单元规划并按程序报批。
第三十四条
历史文化街区、不可移动文物、历史建筑、纪念性建筑及具有地方特色和传统风格的建筑物应当以“修旧如旧、建新如故”原则进行保护性微改造。
微改造项目位于全面改造项目范围内的，应当与全面改造项目一并申报和实施。
第三十五条
微改造可以按以下两种方式实施：
（一）权利人自行改造，由权利人申报、实施；
（二）政府主导改造，由镇区政府组织实施。
第三十六条
实施微改造，应征求相关权利人的意见。拟改造的建筑物为单一权利主体的，应取得该主体同意；共有的应取得全体共有人同意；建筑物区分所有权的，应取得全体权利人同意；属集体经济组织的，应取得全体成员2/3以上同意。
第三十七条
在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，对面积10亩及以上的工业用地，在保留原有厂房建筑继续使用的基础上，通过局部加建使整宗用地建筑容积率达1.5及-13-
以上的，在竣工验收后，对增加的建筑面积按200元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体（土地使用权人或承租人）进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。单个项目奖励最高不超过1000万元。
第三十八条
已取得不动产权证的旧厂房，微改造后用于以下用途的，享受按原用途使用5年的过渡期政策，期满后经批准可按新用途办理用地手续：
（一）公共服务事业：教育培训、医疗健康、运动健身等公共服务设施、公益事业项目。
（二）生产性及高科技服务业：互联网+产业、研发设计、科技服务、信息服务、总部经济、文化创意、现代物流、现代旅游、商务会展、金融服务等。
（三）创业创新平台：高新技术产业、科技孵化器、先进制造业用房等。
上述旧厂房微改造不需办理用地手续，但应按规定申报“三旧”改造、取得项目改造方案批复，并依法办理规划、建设、消防等有关手续后方可实施。
第三十九条
鼓励采取市镇（区）财政预算资金、财政奖补以及社区（村）集体、社员（村民）、相关权利人等多方筹资模式，加大历史文化街区和历史文化建筑保护性整治力度，消除社区（村）居住安全隐患，完善公共服务设施，提升人居环境质量。
对社区（村）自行组织的微改造项目，以及危旧建筑物涉及公共利益、公共安全，由权利人主动进行微改造的，经权利人申请、-14-
镇区审定，市镇（区）可从“三旧”改造土地出让收入中按各自事权给予适当资金补助。
鼓励镇区按照乡村振兴战略，加快组织旧村庄微改造，建设美丽乡村。
第四十条
各镇区应组织指导做好本辖区微改造项目的申报，每年统筹制定微改造年度实施计划，提前做好资金预算安排及申报市财政资金计划，负责审定、批复本辖区微改造项目改造方案及后续跟踪监管工作。经批准的改造方案，由镇区报市“三旧”办备案。
第四章
完善历史用地手续
第四十一条
历史用地是指“三旧”改造单元内符合控制性详细规划，没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。
第四十二条
符合下列条件的“三旧”改造项目，可办理完善历史用地手续：
（一）用地面积原则上不小于10亩；
（二）以拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善共建配套设施等方式实施改造。
（三）2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%。
完善历史用地手续的具体操作指引结合省有关实施办法另行制定。
第四十三条
按照用地行为发生时间，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009-15-
年12月31日发生用地行为的历史用地，分别按1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》并结合省集体建设用地转为国有建设用地政策、1988年修订的土地管理法、1998年修订的土地管理法的相关规定完善历史用地征收手续。
第四十四条
经完善历史用地征收手续的历史用地，按以下规定供地：
（一）控制性详细规划为住宅用途的，必须通过招拍挂等方式公开出让；其他用途可协议出让给原用地单位自行实施改造。其中，原用地单位为一个自然人的，可出让给该自然人独资公司；原用地单位为若干自然人的，可出让给由该若干自然人为股东且股份比例与原土地权利份额一致的项目公司。
（二）集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后，可采取以下方式供地：
1.集体经济组织自行改造，可协议出让给该集体经济组织，或者经集体经济组织表决同意，可协议出让给该集体经济组织成立的全资项目公司。
2.集体经济组织与有关企业合作改造的，可协议出让给该集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司，或者该集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。
对原以工业及公共设施用途为主的集体用地，规划为住宅用地的，集体经济组织须交由政府组织公开出让。公开出让后，该集体经济组织可第三十条规定标准取得土地收益补偿。
第四十五条
“三旧”改造涉及难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）等零星土地，按以下规定办-16-
理用地手续：
（一）涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。
（二）单个地块不超过3亩且累计不超过项目主体地块面积10%，经报批完善建设用地和征收手续后，可按协议出让方式供地（不限土地用途）。
（三）对单个地块大于3亩,或累计超过项目主体地块面积10%且原则上不超过20%的，可按上述第（二）项规定办理，但报批材料中应附带申报地块的相关说明（内容包括是否符合“三地”定义，形状特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划条件要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）。
第五章
鼓励措施
第四十六条
“三旧”改造的项目，涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续，纳入“绿色通道”，对符合审批条件、手续齐全的项目，即收即办、限时办结。
第四十七条
建立重点连片改造项目“一案一策”议事机制,由市“三旧”改造工作领导小组进行疑难会商，协调解决项目开展过程中遇到的问题。
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第四十八条
完善历史用地手续所需建设用地指标，由市统筹优先保障；对不符合土地利用总体规划的零星土地（单地块不超过3亩、累计不超过总面积10%），可按规定申请修改土地利用总体规划，所需建设用地规模，各镇区应内部调剂、充分保障。
第四十九条
对纳入土地利用总体规划复垦区但不宜复垦而确需改造的“三旧”用地，经省批准可先行将该“三旧”用地调出复垦区范围，使用省周转规模完善相关手续后实施改造，同时在复垦区外调入同等面积的建设用地，在规定期限内完成复垦后向省返还周转指标。
申请使用省周转规模的，优先保障产业用地改造需求。
第五十条
实施控制性详细规划不能平衡利益的“三旧”改造项目，可采取在城镇新规划建设区申请容积率异地补偿，实现与“三旧”改造项目间利益平衡。具体可按照《中山市建设用地容积率异地转移实施方案》办理。
对额外提供公共空间或公共设施的“三旧”改造项目，可给予容积率奖励。具体奖励标准由市规划部门另行制定。
第五十一条
“三旧”改造土地出让收入，在扣除农业土地开发资金后，余额由市镇（区）按下列比例分成：
（一）住宅、商业等经营性用地按市镇（区）1：9分成；其他用途的100%分成给镇（区）。
（二）在石岐区、东区、南区、西区范围的补缴地价款，按市区7：3分成；在其余镇区的按市镇（区）1：9分成。
第五十二条
“三旧”改造项目免收涉企村镇基础设施配套费。对征缴的城市基础设施配套费及涉及个人的村镇基础设施配套费收-18-
入，市镇（区）按下列比例分成：
（一）在石岐区、东区、南区、西区范围的城市基础设施配套费收入按市区7：3分成；在火炬开发区及翠亨新区范围内的按市区1：9分成。
（二）村镇基础设施配套费收入按市镇（区）1：9分成。
第五十三条
市财政应当将“三旧”改造土地出让金市级分成部分的全额、镇区财政应当将“三旧”改造土地出让收入不低于30%的比例，统筹支持社区（村居）微改造以及“三旧”改造涉及的历史文物和文化街区保护、城市基础设施、公共服务设施、保障性住房等项目建设。
第五十四条
“三旧”改造项目的回迁房免收房屋所有权登记费。回迁房的确权登记，不受我市房地产限购措施的限制。
第五十五条
“三旧”改造项目符合税收优惠政策条件的，可按规定办理减免手续。具体由市税务部门制定相关税收指引。
第五十六条
鼓励各类市场主体优先选择纳入“三旧”改造标图建库范围的工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造，享受“三旧”改造和棚户区改造优惠政策。
第五十七条
鼓励承担“三旧”改造项目的企业、各类金融机构根据“三旧”改造项目特点和需求，创新企业集合债券等金融产品和服务，为项目实施主体提供金融支持。
第六章
监督检查
第五十八条
“三旧”改造工作信息，按以下规定进行公开：
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（一）各镇区应将“三旧”标图建库的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息和近期改造计划、年度实施计划等纳入政府信息主动公开范围,在门户网站上予以公开并定期更新，接受公众查询和社会监督。
（二）编制“三旧”改造专项规划应当公开征求意见，其中市“三旧”改造专项规划由市规划部门在门户网站公示不少于30日；镇区“三旧”改造专项规划由镇区在门户网站公示不少于30日。
（三）涉及收回土地使用权、使用土地出让收入对原土地权利人进行补偿的，应按审批权限和法定程序进行集体决策，将结果在政府门户网站公示不少于7日。涉及土地征收的，应按规定发布公告并进行公证。
（五）涉及协议出让、改变土地用途或者其他土地使用条件等用地手续的，应当经地价评估、集体决策，决策结果在市国土部门门户网站公示不少于7日后，报省国土部门备案，抄送市审计部门。
（六）涉及采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权的，应当实行网上交易，交易结果按规定进行公布。
第五十九条
项目实施改造过程中，属地镇区应组织落实巡查跟踪监管，重点加强对改造项目按照改造方案和相关规划要求实施改造、无偿移交公益性用地、履行配建义务及移交标准、落实对原土地权利人的补偿安置义务、实现改造的综合效益等方面的监管。
配建的公益性设施要与改造项目同步建设，涉及回迁安置用房的项目，应当安排在首期。
第六十条
实施主体自改造单元规划批准之日起两年内，与改造范围内所有房地产权利人签订《搬迁补偿协议》的比例低于95%-20-
（含总面积的95%和总人数的95%）的，由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件，自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造的有关手续。
第六十条
发生以下情形之一的，取消“三旧”改造相关优惠政策，由市“三旧”办撤销改造方案批复文件，并按出让合同或监管协议约定追究实施主体责任:（一）超过改造方案规定期限未动工的；
（二）超过土地出让合同约定的动工时间一年仍未动工的；
（三）未按经批准的改造方案实施改造的。
在实施改造过程中，改造方案有局部调整（除出让合同约定外）的，需重新办理改造方案审批。
第六十二条
各镇区应对“三旧”改造各项手续材料的真实性、合法性负责，对涉及的基础数据调查材料、完善用地手续、改造单元规划、补偿安置费用、土地收益补偿、财政资金奖补等关键环节涉及的基础数据调查资料要及时归档备查；对旧村庄、旧城镇改造等涉及的重大事项，应当进行社会稳定风险评估。
第六十三条
市政府统筹制订各镇区年度改造任务，根据年度改造任务完成情况、标图建库、资金投入、连片项目推进情况等方面进行考核，与镇区绩效考核及党政领导干部考核奖励挂钩。“三旧”改造工作进度由市“三旧”办定期通报督办。
第七章
职责分工
第六十四条
成立市“三旧”改造工作领导小组，由市长任组-21-
长，分管城建工作的副市长任常务副组长，相关秘办领导任副组长，市国土、规划、财政、法制、发改、住建、征管、国税、地税、环保、经信、公安、城管、人社、农业、林业、交通、水务、文广新、教体、卫计、金融、民政、公共资源交易等部门为成员。市“三旧”改造工作领导小组负责统筹全市“三旧”改造工作，审议“三旧”改造重大政策措施等，协调解决“三旧”改造工作中的重大问题。
市“三旧”改造工作领导小组下设的办公室主要负责以下职责：
（一）统筹组织“三旧”改造政策制定。
（二）统筹编制年度“三旧”改造任务。
（三）组织审核“三旧”改造方案。
（四）协调处理“三旧”改造过程中的问题，指导、监督“三旧”改造项目的实施。
（五）市“三旧”改造工作领导小组交办的其他事项。
第六十五条
各镇区对辖区内“三旧”改造工作负总责，按照市的统一部署推进“三旧”改造工作，对辖区内“三旧”改造进行统筹组织和协调监督。
（一）组织协调编制“三旧”改造专项规划（石岐区、东区、南区、西区及五桂山由市规划部门编制）；组织审查改造单元规划；组织编制调整控制性详细规划（石岐区、东区、南区、西区及五桂山由市规划部门编制调整）。
（二）协调开展改造意愿征询；土地、房屋、人口等核查及改造可行性等前期研究；统筹确定“三旧”改造范围、组织标图建库、制定年度实施计划；负责申报主体和实施主体资格认定。
（三）组织监督土地前期整备、搬迁补偿安置等有关工作，组-22-
织评估和核定补偿安置费用，协调解决有关纠纷问题。
（四）组织编制、审核近期改造计划和年度实施计划，组织实施主体编制改造方案。
（五）组织加强执法巡查，及时制止和查处违法建设行为；
负责项目实施过程进行跟踪监管。
（六）协调推进项目具体实施的其他工作。
第六十六条
市“三旧”改造工作领导小组成员单位职责：
（一）市国土部门负责办理农用地转用、土地征收手续、土地确权和登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌工作，协助镇区核查相关土地房屋权属资料，制定有关土地配套政策、流程指引等。
（二）市规划部门负责编制石岐区、东区、南区、西区及五桂山“三旧”改造专项规划，组织审查其他镇区“三旧”改造专项规划，审核或审批改造单元规划，编制调整石岐区、东区、南区、西区及五桂山调整控制性详细规划，制订项目容积率测算规定、容积率奖励标准和公共设施配套指引等。
（三）市财政部门负责土地出让收入的管理和监督，贯彻国家和省“三旧”改造优惠政策，落实财政奖励资金，制定有关财政资金奖励、补偿操作流程指引等。
（四）市发改部门负责“三旧”改造投资项目的立项审批等工作。
（五）市住建部门负责“三旧”改造项目施工许可报建、施工过程监管及竣工验收监督等。
（六）市征管部门负责指导各镇区“三旧”改造土地整备和补-23-
偿安置等工作，统筹制定有关土地房屋补偿标准指导意见等。
（七）市地税、国税部门负责指导各镇区和实施主体涉税事宜，落实省税收减免政策，制定有关税收指引和办理流程指引等。
（八）市环保部门负责组织审查有关项目环境影响评价报告，指导涉及污染场地修复治理再开发利用工作等。
（九）市法制、经信、公安、城管、人社、农业、林业、文广新、交通、水务、教体、卫计、金融、民政、公共资源交易等有关部门应按各自职责，共同做好“三旧”改造工作。
第八章
附
则
第六十七条
本办法所需配套文件由市相关职能部门另行制定。
第六十八条
本办法涉及事项，由市相关职能部门负责解释。
第六十九条
本办法自201年
月
日起施行，有效3期年。原《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》（中府办〔2017〕43号）同时废止。
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篇二：三旧改造方案征求意见函
黄河路北侧、庐山路东侧南碧埠集体
旧村庄“三旧”改造项目改造方案
根据汕头市人民政府办公室《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办【2010】12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报、审批操作方法（试行）等五个配套文件的通知》（汕府办【2010】158号）、《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办）【2011】47号）、《关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知》（汕府办【2012】75号）以及《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府【2016】96号）、《关于妥善处理我市“三旧”改造项目遗留问题推进“三旧”改造工作的通知》（汕三旧办函【2018】10号）、《汕头市人民政府关于印发〈汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定的通知〉》（汕府【2018】63号）、《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造审批程序》汕府【2018】74号文等文件的有关精神，南碧埠黄河路北侧“三旧”改造项目已列入汕头市2011年度“三旧”改造计划，并经汕龙府函〔2011〕115号文件批复，同意由广东创森集团有限公司（后更名为广东高业集团有限公司，下称高业集团）作为南碧埠社区居委会位于黄河路北侧旧村庄“三旧”改造项目的合作改造主体。经汕三旧办函【2018】10号批准，本项目列入遗留问题改造项目范围，按原政策执行。
因高业集团工商注册登记地址为惠来县，为确保项目开发建设1税源和固定资产投资统计纳入龙湖区属地管理，经汕头市龙湖区新津街道南碧埠经济联合社、汕头市龙湖区新津街道南碧埠社区居民委员会（下称“南碧埠经联社（居委会）”）召开社区居民代表大会通过同意，由高业集团在龙湖区注册登记的全资项目公司汕头市高业和安地产有限公司（下称高业和安公司）承接上述项目的权利义务，并就相关事项重新签订补充协议。
项目总用地面积55254.35平方米（折合82.881亩），现因其中东侧面积18361.43㎡（折合27.542亩）用地涉及泰山路-黄河路快速化改造项目征地问题无法出具规划条件，经南碧埠经联社（居委会）和高业和安公司研究后决定就项目已出具规划条件用地先编制改造方案进行申报，具体改造方案如下：
一、改造地块的基本情况
拟先改造地块用地面积36892.92平方米，折合55.339亩，大部分为集体建设用地，少量为国有存量边角土地，位于汕头市黄河路与庐山路东北角，由三块用地组成：地块一、西侧地块西侧地块四至范围为东至南碧埠居委村道，西至庐山路，南至黄河路，北至中南开关厂，用地面积36710.52㎡，折合55.066亩，其中，已办理集体建设用地手续用地面积18294.50㎡，折合27.442亩，批文号为汕规国地管【2002】65号，尚未办理集体土地所有权证和集体土地使用权证；没有合法建设用地手续需处罚的建设用地面积为18416.02㎡，折合27.624亩。已办理地籍调查和勘测定界，土地权属人为汕头市龙湖区新津街道南碧埠经济联合社。2地块二和地块三、临庐山路与西侧地块边角地
临庐山路与西侧地块D02-01和D02-03分别相连有两块边角地，为国有存量边角土地，面积分别为68.80㎡（0.103亩）和113.6㎡（0.170亩）。经汕龙国土函【2018】476号《关于征求新津街道南碧埠集体旧村庄改造项目用地权属及范围的复函》和汕规龙函【2018】862号《关于出具新津街道南碧埠集体旧村庄改造项目建设用地规划条件的函》同意，上述边角地可作为“三地”纳入该项目。
上述土地权属清楚，界址明晰。
二、规划情况
拟改造地块已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为44050700177号，符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，该片区《陈厝合片区（旧村改造）控制性详细规划》已批准生效，已纳入汕头市2016年“三旧”改造专项规划和2011年度实施计划。汕头市城乡规划局龙湖分局出具改造地块规划条件及用地红线图，详见汕规龙函【2018】862号文。
三、土地利用现状情况
拟改造地块现状为典型的城中村，村民自建房林立，集体建设用地多数出租用作临时商服、仓库或低端产能的小工厂等，需拆除的建筑物约21000平方米。
四、合作双方协议补偿情况
改造项目由高业和安公司与南碧埠经联社（居委会）合作建设，按照双方2018年10月13日签订《合作开发补充协议书》进行分配，具体分配条件为：
（一）西侧用地部分
按有关部门批准的建筑面积进行分配，其中：南碧埠经联社（居委会）分得合作项目地面可分配房产建筑面积的31%，高业和安公司分得合作项目地面可分配房产建筑面积的69%和全部地下面积。南碧埠经联社（居委会）分得房产建筑面积位置位于合作项目的东侧靠近南碧埠村方位，归栋分配，分得商铺位于分得房产首层，其余商铺面积归高业和安公司所有。南碧埠经联社（居委会）分得房产为毛坯房，确权时以套为单位由高业和安公司按照“一房一证”原则负责办理产权证到南碧埠经联社（居委会）股民名下。其余分配约定按照双方2018年10月13日签订《合作开发补充协议书》。
（二）边角地用地部分
按有关部门批准的边角地可建建筑面积，如南碧埠经联社（居委会）和高业和安公司按照分配房产比例31%：69%共同出资补交该部分地价款，则边角地可建建筑面积按即31%：69%进行分配；如南碧埠经联社（居委会）放弃出资补交该部分地价款，则由高业和安公司自行出资补交该部分地价款，边角地可建建筑面积全部归高业和安公司所有。
五、拟改造情况
根据汕规龙函【2018】862号文《关于出具新津街道南碧埠集体旧村庄改造项目建设用地规划条件的函》，项目总用地面积36457.73平方米（折合54.686亩）；道路用地面积5070.83平方米（折合7.606亩）；D02-04防护绿地面积208.33平方米（折合0.312亩）；D02-02广场用地面积1887.92平方米（折合2.832亩）；实用地面积429290.66平方米（折合43.936亩），其中：D01-01地块7394.25平方米（折合11.091亩），D02-01地块4850.38平方米（折合7.276亩），D02-03地块17046.03平方米（折合25.569亩）；边角地用地面积182.40平方米（折合0.274亩），其中：D02-01地块“边角地”68.8平方米（折合0.103亩），D02-03地块“边角地”113.6平方米（折合0.170亩）。
规划改造用地性质为：D01-01地块为小学用地（A33）；D02-01地块为住宅用地（R21）；D02-02地块为广场用地（G3）；D02-03地块为商业设施用地（B1）；D02-04地块为防护绿地（G2）。
（一）各地块规划设计指标如下：
1、容积率
（1）D01-01地块≤1.0，地面以上计容建筑面积≤7394.25平方米；
（2）D02-01地块＞1且≤3.0，4850.38平方米＜地面以上计容建筑面积≤14551.14平方米；D02-01地块“边角地”＞1且≤3.0，68.80平方米＜地面以上计容建筑面积≤206.40平方米；
（3）D02-03地块≤3.0，地面以上计容建筑面积≤51138.09平方米；D02-03地块“边角地”≤3.0，地面以上计容建筑面积≤340.80平方米；
地面以上计容建筑面积包括悬挑阳台及实体面积，不包括根据有关规定可免于计容的地下车库、架空活动等面积。
2、建筑密度：
D01-01地块、D02-01地块、D02-03地块均≤30%。
3、绿地率：
D01-01地块≥25%；D02-01地块≥20%；D02-03地块≥25%。
4、停车位设施配建：
D01-01地块需配建17个停车位；D02-01地块需配建66个停车位；D02-02地块需配建206个停车位；D02-03地块需配建108个停车位。新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口，新建城市公共停车场以及新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目，按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口。
5、建筑限高：
D01-01地块≤25米；D02-01地块≤40米；D02-03地块≤40米。
6、D02-01地块需配套文体设施用房、社区公共服务用房，文体设施用房具体要求按照汕规通【2018】40号执行。
其他按汕规龙函【2018】862号文执行。
（二）公共服务设施用地
1、D01-01地块小学用地将在供地手续完成前按政策规定移交土地给相关部门。
2、按照汕规龙函【2018】862号文的规划条件和《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办）【2011】47号）及《关于印发汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目配套公共服务设施管理办法的通知》（汕府【2018】113号）关于“三旧”改造项目公共服务设施的相关规定，项目应配公共配套服务设施用地836.26㎡，实际已规划配套14861.33㎡，严重超出“三旧”改造项目公共服务设施的6配套比例。超配的公共服务设施用地按照《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办）【2011】47号）予以补偿。
（三）拟建设情况
依据上述规划条件，改造地块拟开发建设为环境优美、配套设施齐全的现代化居住区，改造后计划建成6幢12层（首层架空）高层建筑，其中公寓5栋、住宅1幢，地面以上计容建筑面积66236.43㎡，建设二层地下停车场，地下室面积40128㎡，配建车位400个。
（四）改造后的综合效益
1、经济效益分析：
经估算本项目建设总投资4.85亿元，总收益约5.5亿元，建设收益水平合理，切实可行。
2、区域经济影响分析：项目地处城市主干道，项目改造一方面有助于改善区域环境、美化城市景观，另一方面能够解决片区教育配套问题。
3、宏观经济影响分析：
随着汕头火车站的升级改造和黄河路与泰山路交界的交通立交桥建设，片区交通出行条件将进一步提升，将吸引更多人口到该片区置业。项目建成将为市民提供更多的选择空间，增强购房者的购买信心，从而促进汕头房地产行业的发展。
六、改造成本与融资情况
该改造项目改造资金由高业和安公司自筹，预算投资总成本约4.85亿元人民币，各项单元工程的内容及其成本估算如下：
序号
1234项目
补缴地价款
建安成本
补偿费
成本合计
金额（万元）
3560230002200048560所占比例
8%47%45%100%七、廉租住房的配建情况
根据市政府汕府[2014]71号《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神，本项目按照可建住宅面积的1%在本地块按照廉租住房有关标准认购廉租住房房源。八、改造方案调整
因项目部分用地涉及泰山路-黄河路快速化改造项目征地问题，若片区《陈厝合片区（旧村改造）控制性详细规划》修编，项目改造方案应按汕府【2018】74号文规定予以调整报批。
汕头市龙湖区新津街道南碧埠社区居民委员会汕头市龙湖区新津街道南碧埠经济联合社汕头市高业和安地产有限公司2018年12月28日
篇三：三旧改造方案征求意见函
工改工是什么意思
“工改工”最近非常火热，在对“工改工”的重视程度方面，不得不提的就是东莞这个代表性的城市。5月13日，东莞市自然资源局发布了关于征求《关于加快“三旧”改造项目动工建设确保固定资产投资的通知》《关于聚焦先进制造
打造高品质空间
全面加快“三旧”改造的实施意见》意见的函（东自然资函〔2022〕402号），为便于大家了解“工改工”的一些真实情况，我们将最近在东莞操作的一些项目所涉情况做一下分享。
从投资的逻辑来说，“工改工”项目的难度其实并不小，尤其是收益实现的周期比较长，目前东莞的工改项目特别多，对于工业类物业后续的销售和招商等问题，除非是产业运营能力非常强的开发商或产业运营商直接操盘，不然其他企业介入的话大概率会做亏，其中的一个核心问题就是优质产业引入东莞的难度其实非常大，而这却是做好一个工改项目的核心要素。
除了运营的问题外，目前在项目推进层面的难点问题也非常值得关注：
1.就东莞目前的三旧改造/城市更新项目而言，目前基本都在等政策的出台，包括密度分区管理技术标准（据悉2022年6月底前需完成初步成果，报镇领导班子会议通过后上报市局审查）、单元划定方案编制和审查工作指引、东莞市国土空间规划等细则。需注意的是，去年部分更新项目单元划定虽已通过园区、镇街党政领导班子联席会议或小组会议审议，且上报到市自然资源局，但目前新政出来前市自
然资源局基本都不会再收文开会与审查。我们预计可能6月-7月东莞政策将落地，因此项目前期阶段需完成的事项以及跟镇街的前期沟通格外重要。
2.东莞城市更新项目中的拆迁补偿问题目前变得更加棘手，村民以及国有出让厂房类的被拆迁方对拆迁补偿标准的诉求已明显提高，另外很多工厂主提出以未来改造后同类物业的单方销售价格作为当前拆迁赔偿的标准，由此导致拆迁难度不断加大。
3.对于密度分区的问题，很多开发商拟尝试通过加大产业运营或提高产业导入的方式以增大项目综合容积率，但要实现起来却存在较大难度，主要原因就是目前密度分区规划文件已基本确定，沟通的空间和可突破的空间都非常有限。
4.从我们目前跟进的项目来看，政府对公配设施及市政道路的要求已明显提高，比如有的项目政府提出将指定道路的建设纳入更新范围、或增加公共配套设施（学校、绿地及公园等）与提高工改工规模等。开发商也会考虑以此作为与政府谈判获取更新单元划定指标的筹码。
关于东自然资函〔2022〕402号这份征求意见稿，我们认为有四个方面值得重点关注：
一是简化并联旧改流程，从原前期服务商、单一主体挂牌、1+N方案等，调整为现在的要求规划设计前置，也即国土空间规划、片区统筹规划、更新单元划定需前置，然后才是意愿征集等相关工作；二是未来前期服务商不再授权村集体招引而改由政府直接采购，这样的话村集体权力下降、前期服务商招引也变得更加规范，不过表面上虽然显得相对招引流程更加规范且权力已集中管理，但对于旧改偏市场化的运作还是有较大的影响，也即开发商提前锁定项目权益（比如提前收购物业或提前谈好拆赔）的做法将失去操作空间；三是要求在完成工改工挂账任务前，不得申报新的居商改造单元，这意味着工改以外的项目类型在推进方面面临更多的不确定性；四是全面实施高中低密度分区空间管控，适度调低居住用地容积率上限等，这也将对项目的收益测算造成比较大的影响。
据东莞更新同行说，东自然资函〔2022〕402号这份征求意见稿所涉的政府目标可能偏乐观了一些，也即这份新规的落地和执行存在一定的难度，比如要求今、明两年动工的项目可能很难实现。对于存量的城市更新项目来说（尤其是已完成前期服务商招引的），前期阶段最好以完成测绘查账、意愿征集工作为主，待单元划定等新政出台后再进一步考虑更新单元划定申请及拆迁谈判工作，如此避免前期的无用功问题。
篇四：三旧改造方案征求意见函
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市区“三旧”改造办事流程
（试行）
二O一O年十月
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目
录
“三旧”改造办事流程
............................1附件1改造项目预审程序和提供资料
...............5附件2改造项目单元规划编审程序和提供资料
......12附件3改造项目审批程序和提供资料
..............19附件4改造方案审批程序和提供资料
..............27附件5协议出让、土地归宗等程序
................32“三旧”改造实施指引
...........................40.页脚
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“三旧”改造办事流程
一、改造项目预审（详细程序见附件1）
（一）市场主体将项目申请函和申报表等相关资料报送所属的区“三旧”改造办。
（二）区“三旧”改造办完成初审并出具初审意见后报市“三旧”改造办。
（三）市“三旧”改造办给区“三旧”改造办出具是否符合“三旧”专项规划的意见。
此过程市场主体向市“三旧”改造办提出申请，由市“三旧”改造办委托国土资源信息中心组织国土部门、建设部门、村集体、以及土地和房屋权属单位同步开展现场勘测和地籍调查等工作。
二、改造项目单元规划编制（详细程序见附件2）
（一）区“三旧”改造办协同市场主体到市城乡规划局编制单元规划。
（二）市城乡规划局完成单元规划并将有关资料报送市“三旧”改造办备案。
三、改造项目审批（详细程序见附件3）
（一）市场主体取得项目单元规划后将项目申请函和申报表.页脚
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等相关资料报送所属的区“三旧”改造办。
（二）区“三旧”改造办完成初审并出具初审意见后报市“三旧”改造办。
（三）市“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求规划、建设、国土等部门的意见。
（四）市“三旧”改造办综合各部门意见或联审会议结果，对市场主体做出批复。
四、改造方案审批（详细程序见附件4）
（一）改造主体开展单元规划围土地及房屋收购补偿工作，签订土地及房屋收购补偿协议书。
（二）改造主体提交资料，区“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求各部门意见。
（三）区“三旧”改造办将资料报市“三旧”改造办，改造主体、区“三旧”改造办配合市“三旧”改造办编制项目改造方案。
（四）市“三旧”改造办将项目改造方案报市“三旧”改造领导小组审定。
（五）涉及到完善用地手续的改造方案，由市政府汇总上报省人民政府，同时抄送国土资源厅、住房和城乡建设厅；不涉及到完善用地手续的改造方案，由市政府备案。
（六）涉及历史用地补办手续的，报省人民政府审批；不涉.页脚
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及到完善用地手续的改造方案，由市人民政府审批。
五、完善相关手续
具体项目经省人民政府和市人民政府批准后，由区政府落实改造方案，按以下程序办理：
（一）报市城乡规划局办理《建设项目选址意见书》；
（二）报市国土资源局根据不同用途区别办理相关用地手续，包括：农用地转用、征收土地等用地报批手续、国有或集体建设用地供地、完善涉及的各类历史用地手续，等。属于政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让；其他方式经市政府常务会议讨论通过后原则上可以协议方式出让。
（三）报市发展和改革局办理项目立项；
（四）报市城乡规划局出具《建设用地规划许可证》；
（五）报市国土资源局申请土地确权和设定登记，核发土地权利证书。
六、具体实施拆建
在完善相关手续后，由区政府负责协调改造主体组织拆建和项目实施，包括：征地拆迁、招商引资，到各职能部门依法办理规划、立项、报建等相关手续后动工建设。市场主导的由改造主体拆除建筑物，进行“三通一平”，并按改造方案要求对改造地块进行开发建设。
附：“三旧”改造办事流程图
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注：视具体的项目情况，部分程序可以并联运作和作相应调整。
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附件1改造项目预审程序和提供资料
一、程序
（一）市场主体将项目申请函和申报表等相关资料报送所属的区“三旧”改造办；
（二）区“三旧”改造办完成初审并出具初审意见后报市“三旧”改造办；对不符合“三旧”改造要求的项目，由区“三旧”改造办出具不纳入“三旧”改造围的意见，并报市“三旧”改造办备案；
（三）市“三旧”改造办根据区“三旧”改造办意见，结合“三旧”改造专项规划和年度实施计划，出具是否符合“三旧”专项规划的意见，并抄送市城乡规划局；
（四）此过程市场主体向市“三旧”改造办提出申请，由市“三旧”改造办委托国土资源信息中心组织国土部门、建设部门、村集体、以及土地和房屋权属单位同步开展现场勘测和地籍调查等工作。
二、提供资料
（一）市场主体向市“三旧”改造办提交项目纳入“三旧”改造申请（材料1）；
（二）填写“三旧”改造申报表（材料2）和现状情况调查表（材料3）和改造方案（材料4）；
（三）地块红线围图（1：500）；
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（四）项目地块多角度的现场照片（打印并加盖市场主体公章）；
（五）土地、房产权属证书复印件；
（六）申请人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书（或任职证明）、法定代表人等证件复印件；
（七）土地及房产查询报告（主要是抵押查封情况查询）；
（八）涉及权属抵（质）押的，还需提供抵（质）押权人同意纳入“三旧”改造的书面证明文件；
（九）涉及国有企业或国有资产占主导的企业的土地申请“三旧”改造的，需提供上级主管部门的批准意见；
（十）如申请改造宗地涉及查封或其它权利限制的，应提交人民法院解除查封证明或解除其它权利限制的证明；
（十一）如市场主体与土地登记权属人不一致，还需提交土地登记权属人同意将土地交由市场主体进行“三旧”改造的意向书；土地权属人自行改造，改造围超出自身权属登记围的，超出部份土地也须由超出部份土地登记权属人出具意向书。
以上资料一式两份，加盖单位公章。
三、资料审查要求
（一）资料不齐或不符合填报要求的，区“三旧”改造办不予收件受理，同时一次性告知交件人需补充和补正的相关资料；如确实需要收件的，须书面告知交件人补交和补正资料的时间及.页脚
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其它注意事项；
（二）在以上所列资料齐全和符合要求的前提下，有下列情况的，区“三旧”改造办直接出具不予纳入“三旧”改造的书面意见：
1、申报项目不在专项规划和实施计划围；
2、属于以下情形的：1）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；2）不符合产业发展政策和行业发展规划的；3）权属有争议的；4）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；5）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；6）其他不纳入“三旧”改造畴的情形。
3、地上没有上盖建筑物的或上盖建筑物建成发生在2007年6月30日之后的（市住房和城乡建设局确认）；
4、“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地，单块超过3亩，累计面积超过改造项目用地面积10%的；
5、“三旧”规性文件规定不得纳入“三旧”改造的。
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材料1关于将××地块（项目）纳入市“三旧”改造项目的申请
××市“三旧”改造办：
我司（村、个人）用地位于××××，（国土证号为：××），地块面积××平方米，现土地用途为××。该地块属于（市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示工程的村庄等六种情况的一种或多种）。
根据“三旧”改造的相关政策精神，我司（村、个人）拟通过××方式对该地块按××用途进行改造，现向市“三旧”改造办申请将××地块纳入市“三旧”改造项目，我司（村、个人）保证拟申请改造地块权属清晰，无争议，如由此引起的责任概由我司（村、个人）承担，请预审。
特此申请
××单位或个人（盖章或手印）
××年××月××日
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材料2申请“三旧”改造项目申报表
项目名称
联系人
申请人营业执照或机构代码证号
通信地址
地块位置
地块面积
权属调查情况
改造方式
改造前
用地性质
土地所有制
联系
法人代表
邮政编码
国有：
公顷
集体：
公顷
详见《市申报“三旧”改造单元规划项目现状情况调查表》
市场主体
改造后
用地性质
土地所有制
本申请人对本申请容已经作充分的了解，所填写的各项容，全部为本申请人如实申报和亲笔签署，本申请人保证本次登记申请并没有侵犯他人的权益，所提交的资料均真实无虚假。本次申请如有与申请事实不符或因虚假资料而引发的任何法律责任，概由本申请人承担，与审批（或核准）机关无关。
若有书面材料需通知申请人的，可按本表填写的通信地址邮寄送达。
申请人：（签章）
法定代表人：（签章）
年
月
日
区政府意见：
单位（章）：
年
月
日
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材料3申报“三旧”改造项目现状情况调查表
项目名称
项目位置
原土地
用途
建设现状
权属状况
用地面积
改造后用地性质
土地登记情况
房产登记情况
备
注
说明：1、建设现状：地上建筑物状况和整体布局情况，土地利用现状情况；2、权属状况：土地和房屋权属是否清晰、是否存在权利纠纷等情况；3、土地登记情况：包括土地使用者或所有者、证号、面积、用途、使用权性质、是否抵押查封等容；4、房产登记情况：包括房屋所有者、证号、建筑总面积、层数、是否抵押查封等容。
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材料4XX（项目名称）“三旧”改造方案
根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我单位拟对位于XX（用地位置）的XXX（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下：
一、改造地块的基本情况
改造地块位于XX（位置），总面积XX公顷。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷，为XX所有，自XX年X月由XX(单位)使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。
二、土地利用现状情况
该地块现用途为XX，为XX（单位）自XX年X月开始使用（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积XX平方米，容积率为X，年产值为X万元。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷。
三、土地拟改造情况
根据相关规划安排，完善征收手续后，XX市人民政府拟采用XX方式供地，由XX（单位）投入X万元资金自行改造（或政府组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗土地将用于XX（具体的用途和产业），建筑面积为XX平方米，容积率为X，预计年产值将达到XX万元（或改造后的综合效益情况）。改造成本为X万元（附估价和证明材料），其中拆迁安置X万元，原土地使用条件下的土地使用权价格为X万元。
六、投资与收益分析
该改造项目总投资为**元人民币，开发面积为**平方米，本项目预计用**年开发完毕，预计收益为**元。
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附件2改造项目单元规划编审程序和提供资料
为规我市“三旧”改造单元规划编制、审批工作，使“三旧”改造单元规划编制、审批工作有序进行，根据省政府“三旧”改造有关文件精神和《市市区“三旧”改造实施办法》（试行），结合规划管理有关要求及我市实际，特制订本规定及操作规程。
一、规划编制组织
（一）规划编制组织。“三旧”改造单元规划由市城乡规划局负责组织编制，市国土资源局等相关部门协助编制。
（二）规划编制组织程序。市“三旧”改造办根据“三旧”改造专项规划及年度实施计划、以及各意向改造主体申请和区政府审核同意意见等审查，对符合“三旧”改造政策且同意纳入“三旧”改造围编制改造单元规划的项目，函告区政府，由区政府函告市城乡规划局组织完成“三旧”改造单元规划（“三旧”改造项目属市政府主导改造或社会资金参与改造类型的，可直接由市“三旧”改造办函告市城乡规划局组织完成“三旧”改造单元规划），市城乡规划局完成项目初审后，开出改造单元规划编制通知，由申报单位委托具有相应规划资质的编制单位编制规划。
改造单元规划初步成果编制完成并通过技术审查后，由市城乡规划局会同市“三旧”改造办组织市国土资源局、市发展和改革局、市住房和城乡建设局、市财政局、市城市综合管理局、区政府、意向改造主体等单位召开规划听证会，市城乡规划局结.页脚
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合听证意见，组织规划编制单位对改造单元规划初步成果进行修改、补充和完善后，由市城乡规划局按规定进行规划批前公示，公示时间不少于15天。批前公示结束经市城乡规划局审批后，报市“三旧”改造办备案，并由市城乡规划局按规定对规划成果进行公布。
二、规划编制审批程序
根据“三旧”改造单元规划与控制性详细规划的关系，其编制、审批流程主要分为以下几种情况：
（一）“三旧”改造单元规划符合已批准的控制性详细规划的编制、审批流程：
1、区政府或区“三旧”改造办将项目规划编制申请函、市“三旧”改造办审核意见和项目申报表、情况调查表、权属资料、改造地块红线围图（1：500--1：1000）等相关资料一并报送市城乡规划局（涉及政府主导改造或社会资金参与改造的，由市“三旧”改造办提出申请和准备相关材料报送市城乡规划局，以下同）。
2、市城乡规划局完成项目初审后，开出改造单元规划编制通知，由申报单位委托具有相应规划资质的编制单位编制改造单元规划。
3、改造单元规划初步成果通过技术审查和规划听证会并修改、补充和完善后，由市城乡规划局按规定进行规划批前公示，公示时间不少于15天。批前公示结束经市城乡规划局审批后，报市“三旧”改造办备案，并由市城乡规划局按规定对规划成果.页脚
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进行公布。
“三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行微调的编制、审批流程同以上。对改造单元规划公示时应同时连同控制性详细规划微调情况一并进行批前公示，待控制性详细规划调整程序完善，改造单元规划成果经市城乡规划局审批后，由市城乡规划局按规定将控制性详细规划微调情况和改造单元规划成果向社会公布。
（二）“三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行一般调整的编制、审批流程：
1、区政府或区“三旧”改造办将项目规划编制申请函、市“三旧”改造办审核意见和项目申报表、情况调查表、权属资料、改造地块红线围图（1：500--1：1000）等相关资料一并报送市城乡规划局。
2、市城乡规划局完成项目初审后，开出改造单元规划编制通知，由申报单位委托具有相应规划资质编制单位完成控制性详细规划调整修编和改造单元规划编制。
3、控制性详细规划（调整修编）以及改造单元规划通过技术审查和规划听证会并修改、补充和完善，待控制性详细规划调整程序完善后，由市城乡规划局按规定进行规划批前公示，公示时间不少于20天。批前公示结束经市城乡规划局审批后，报市“三旧”改造办备案，并由市城乡规划局按规定将控制性详细规划调整修编成果和改造单元规划成果向社会公布。
（三）“三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划.页脚
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进行重大调整的，须由市城乡规划局向市城市规划委员会提出申请，并经市城市规划委员会审查同意后，按以下程序办理：
1、区政府或区“三旧”改造办将项目规划编制申请函、市“三旧”改造工作领导小组同意调整规划的意见和项目申报表、情况调查表、权属资料、改造地块红线围图（1：500--1：1000）等相关资料一并报送市城乡规划局。
2、市城乡规划局完成项目初审后，组织具有相应规划资质单位开展控制性详细规划调整论证工作,论证通过后，市城乡规划局向市城市规划委员会提出控制性详细规划调整修编申请，市城市规划委员会审查同意的，开出改造单元规划编制通知，通知具有相应规划资质单位开展改造单元规划编制工作，同时开展控制性详细规划修编工作，并将“三旧”改造单元规划纳入控制性详细规划一并编制。
3、控制性详细规划（调整修编）以及改造单元规划初步成果通过技术审查和规划听证会并修改、补充和完善，待控制性详细规划调整程序完善后，由市城乡规划局按规定进行规划批前公示，公示时间不少于20天。批前公示结束经市城乡规划局审批后，报市“三旧”改造办备案，并由市城乡规划局按规定将控制性详细规划调整修编成果和改造单元规划成果向社会公布。
（四）“三旧”改造单元规划与控制性详细规划一并编制、同时审批的流程（针对未编制过片区控制性详细规划的地区）：
1、区政府或区“三旧”改造办将项目规划编制申请函、市“三旧”改造办审核意见和项目申报表、情况调查表、权属资料、.页脚
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改造地块红线围图（1：500--1：1000）等相关资料一并报送市城乡规划局。
2、市城乡规划局完成项目初审后，组织具有相应规划资质单位同时开展控制性详细规划和改造单元规划编制工作，将“三旧”改造单元规划纳入控制性详细规划一并编制。
3、控制性详细规划以及改造单元规划初步成果通过技术审查和规划听证会并修改、补充和完善，待控制性详细规划有关程序完善后，由市城乡规划局按规定进行规划批前公示，公示时间不少于20天。批前公示结束经市城乡规划局审批后，报市“三旧”改造办备案，并由市城乡规划局按规定将控制性详细规划调整修编成果和改造单元规划成果向社会公布。
确属市重点“三旧”改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组同意后，可以适当简化程序。
三、资料要求
（一）申报单元规划编制需提交资料要求
1、市“三旧”改造办或区政府（区“三旧”改造办）申请编制改造单元规划的函；
2、市“三旧”改造办关于改造地块（或片区）符合“三旧”改造专项规划、年度实施计划和土地利用总体规划，同意纳入“三旧”改造编制改造单元规划的通知；
3、申报地块（或片区）相关基础资料，包括：
◇《市“三旧”改造项目申报表》和《市“三旧”改造项目现状情况调查表》；
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◇土地、房产权属证明材料复印件；
◇改造项目最新测绘地形围红线图（2份1：500--1：1000）。
4、市城乡规划局认为需报送的其它相关资料。
上述材料未作注明的需提供纸制材料一式两份，后一项同时提供电子文件，提交复印件的校验原件。
（二）申报《建设项目选址意见书》或建设用地规划条件及附图需提交资料要求
单元规划经批准后，按相关规定，由该宗地实际储备机构负责向市城乡规划局申请办理《建设项目选址意见书》或建设用地规划条件及附图（属政府收购储备招拍挂再次供地的由市国土部门出函申请，属政府委托市“三旧”改造办主导的由市“三旧”改造办出函申请）。需提交资料要求如下：
1、改造主体申请《建设项目选址意见书》或建设用地规划条件及附图的函和区政府或区“三旧”改造办意见（对需先经区政府或区“三旧”改造办审核同意的）；
2、改造地块（或片区）相关基础资料（容及要求同单元规划编制要求1-5项）；
3、改造地块所在单元经批准的单元规划（此件可由相关部门协助提供）及相关批准文件；
4、委托相关规划编制单位编制的改造地块规划设计条件方案、规划设计条件论证报告。
5、市城乡规划局认为需报送的其它相关资料。
（三）申报《建设用地规划许可证》需提交资料要求
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1、改造主体申请《建设用地规划许可证》的函和区政府或区“三旧”改造办意见（对需先经区政府或区“三旧”改造办审核同意的），按要求填报的《建设用地规划许可证申请表》；
2、经审定的具体项目改造方案及相关批准文件（包括省、市政府及市“三旧”改造工作领导小组、市“三旧”办等批文）；
3、市国土部门用地预审意见和符合年度供地计划的相关批准文件；
4、已核发《建设项目选址意见书》或建设用地规划条件及附图的，提交复印件（校验原件）及相关批准文件；
5、建设项目立项批准、核准或登记备案等相关文件；
6、根据规定应当进行建设项目环境影响评价的，提交环境影响评价书及审批意见；
7、涉及其它专业和行业管理，依法律、法规、规定须取得相关部门审批意见或审核意见；
8、载明规划条件的土地出让合同及符合政策要求的相关土地批准手续（如“招牌挂”土地的确认书及相关资料，协议出让土地的相关批准手续，土地“合并归宗”、“三地”和历史用地等批准手续及原土地权属、相关情况等）；
9、位于城市重要地段可能对城市交通产生较大影响，或城市重要公共设施﹑成片开发住宅小区等需进行交通影响评估的，提交城市交通影响评估报告；
10、市城乡规划局认为需报送的其它相关资料。.页脚
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附件3改造项目审批程序和提供资料
一、程序
（一）市场主体取得项目单元规划后将项目申请函和申报表等相关资料报送所属的区“三旧”改造办；
（二）区“三旧”改造办完成初审并出具初审意见后报市“三旧”改造办；
（三）市“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求市发改、规划、建设、国土、财政等部门的意见。
（四）市“三旧”改造办综合各部门意见或联审会议结果，对市场主体作出批复（即市“三旧”改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件）。
二、提供资料
（一）市场主体向市“三旧”改造办提交项目纳入“三旧”改造申请（材料1）、填写申报表（材料2）和现状情况调查表（材料3）（一式两份）；
（二）市场主体提供项目改造方案（材料4，加盖改造主体公章，一式两份），包括：改造地块的基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿情况、土地拟改造情况。
（三）地块红线围图（6份1：500）；
（四）项目地块多角度的现场照片（一式两份，打印并加盖改造主体）；
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（五）土地、房产权属证书复印件（一式两份）；
（六）申请人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书（或任职证明）、法定代表人等证件复印件（一式两份）；
（七）标注拟改造项目的《2006年度土地利用现状图》、标注拟改造项目的地形图（1：2000）、标注拟改造项目的《土地利用总体规划图》（一式一份）。
（八）土地及房产查询报告（主要是抵押查封情况查询，一式一份，加盖单位公章）；
（九）涉及权属抵（质）押的，还需提供抵（质）押权人同意纳入“三旧”改造的书面证明文件（一式一份，加盖单位公章）；
（十）涉及国有企业或国有资产占主导的企业的土地申请“三旧”改造的，需提供上级主管部门的批准意见（一式一份，加盖单位公章）；
（十一）如申请改造宗地涉及查封或其它权利限制的，应提交人民法院解除查封证明或解除其它权利限制的证明（一式一份，加盖单位公章）；
（十二）如市场主体与土地登记权属人不一致，还需提交土地登记权属人同意将土地交由市场主体进行“三旧”改造的意向书；土地权属人自行改造，改造围超出自身权属登记围的，超出部份土地也须由超出部份土地登记权属人出具意向书（一式一份，加盖单位公章）。
（十三）如改造地块涉及产权证不齐全（有房产证无土地证或有土地证无房产证）或无产权证的，需提供如下证明材料。1）.页脚
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有房产证无土地证，提供土地来源情况（如政府批文、报建表等有关证明材料）；2）有土地证无房产证，提供地上建筑物报建情况；3）无产权证，提供土地权属来源证明（如用地批文）。
以上资料除红线图外，需提供一式五份（至少一份是原件，其它复印件加盖公章），其中：上述1-4项需同时提供电子文件，第7项相关资料由市“三旧”改造领导小组相关成员单位协助提供。
三、资料审查要求
资料不齐或不符合填报要求的，区“三旧”改造办不予收件受理，同时一次性告知交件人需补充和补正的相关资料；如确实需要收件的，须书面告知交件人补交和补正资料的时间及其它注意事项。
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材料1：关于将××地块（项目）纳入市“三旧”改造项目的申请
××市“三旧”改造办：
我司（村、个人）用地位于××××，（国土证号为：××），地块面积××平方米，现土地用途为××。该地块属于（城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示工程的村庄等六种情况的一种或多种）。
根据“三旧”改造的相关政策精神，我司（村、个人）拟通过××方式对该地块按××用途进行改造，现向市“三旧”改造办申请将××地块纳入市“三旧”改造项目，我司（村、个人）保证拟申请改造地块权属清晰，无争议，如由此引起的责任概由我司（村、个人）承担，请审核。
特此申请
××单位或个人（盖章或手印）
××年××月××日
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材料2“三旧”改造项目申报表
项目名称
联系人
申请人营业执照或机构代码证号
通信地址
地块位置
地块面积
权属调查情况
改造方式
改造前
用地性质
土地所有制
联系
法人代表
邮政编码
国有：
公顷
集体：
公顷
详见《市申报“三旧”改造单元规划项目现状情况调查表》
市场主体
改造后
用地性质
土地所有制
本申请人对本申请容已经作充分的了解，所填写的各项容，全部为本申请人如实申报和亲笔签署，本申请人保证本次登记申请并没有侵犯他人的权益，所提交的资料均真实无虚假。本次申请如有与申请事实不符或因虚假资料而引发的任何法律责任，概由本申请人承担，与审批（或核准）机关无关。
若有书面材料需通知申请人的，可按本表填写的通信地址邮寄送达。
申请人：（签章）
法定代表人：（签章）
年
月
日
县（市、区）政府意见：
单位（章）：
年
月
日
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材料3申报“三旧”改造项目现状情况调查表
项目名称
项目位置
原土地
用途
建设现状
权属状况
用地面积
改造后用地性质
土地登记情况
房产登记情况
备
注
说明：1、建设现状：地上建筑物状况和整体布局情况，土地利用现状情况；2、权属状况：土地和房屋权属是否清晰、是否存在权利纠纷等情况；3、土地登记情况：包括土地使用者或所有者、证号、面积、用途、使用权性质、是否抵押查封等容；4、房产登记情况：包括房屋所有者、证号、建筑总面积、层数、是否抵押查封等容。
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材料4XX（项目名称）“三旧”改造方案
根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我单位拟对位于XX（用地位置）的XXX（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下：
一、改造地块的基本情况
改造地块位于XX（位置），总面积XX公顷。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷，为XX所有，自XX年X月由XX(单位)使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。
二、规划情况
改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入XX市
“三旧”改造规划和XX年度实施计划，并已编制控制性详细规划。
三、土地利用现状情况
该地块现用途为XX，为XX（单位）自XX年X月开始使用（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积XX平方米，容积率为X，年产值为X万元。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷。
四、协议补偿情况
改造地块中需完善征收手续的土地，XX（单位）于X年X月与所有权人XX(农村集体经济组织名称)签订了征地补偿协议，并于X年X月X日支付了征地补偿款XX万元。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置业务不同意见。XX国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。
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五、土地拟改造情况
根据相关规划安排，完善征收手续后，XX市人民政府拟采用XX方式供地，由XX（单位）投入X万元资金自行改造（或政府组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗土地将用于XX（具体的用途和产业），建筑面积为XX平方米，容积率为X，预计年产值将达到XX万元（或改造后的综合效益情况）。改造成本为X万元（附估价和证明材料），其中拆迁安置X万元，原土地使用条件下的土地使用权价格为X万元。
六、投资与收益分析
该改造项目总投资为**元人民币，开发面积为**平方米，本项目预计用**年开发完毕，预计收益为**元。
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附件4改造方案审批程序和提供资料
一、程序
（一）市场主体主导的，由市场主体根据“三旧”改造项目批复文件，开展单元规划围土地及房屋收购补偿工作，签订土地及房屋收购补偿协议书；政府主导的，根据“三旧”改造项目批复文件，由拆迁主管部门按国家相关法规办理拆迁许可证后，由政府部门按规程进行拆迁。在此过程中，区政府、市国土资源局、市住房和城乡建设局、市城市综合管理局等相关部门负责协调、监督收购补偿工作。
收购改造围的多宗地块涉及出让年限、用途、规划条件等因素不一致的，应统一出让年限、用途、规划条件等因素，涉及补交地价款的按规定办理。
（二）改造主体将土地及房屋收购补偿协议及其它相关材料提交区政府，区“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求市国土资源局、市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市城市综合管理局等相关部门的意见。
（三）区政府将改造主体土地及房屋收购补偿协议和区政府、市国土资源局、市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市城市综合管理局等相关部门的意见及其它相关材料提交市“三旧”改造办；市场主体、区“三旧”改造办配合市“三旧”改造办编制项目改造方案。
（四）市“三旧”改造办将项目改造方案报“三旧”改造领导小组审定；
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（五）涉及到完善用地手续的改造方案，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送国土资源厅、住房和城乡建设厅；不涉及到完善用地手续的改造方案，由市人民政府备案。
（六）涉及历史用地补办手续的，报省人民政府审批；不涉及到完善用地手续的改造方案，由市人民政府审批。
二、需提供的资料
（一）需市场主体提供的资料：
1、土地及房屋收购补偿协议（附土地及房屋产权证复印件或其它权属证明材料）；
2、改造地块完成权属收购补偿的书面承诺；
（二）区政府、市国土资源局、市住房和城乡建设局、市城市综合管理局等相关部门的意见：
1、市国土资源局提供对单元规划（改造围）土地权属核实情况的意见；
2、市住房和城乡建设局提供对单元规划（改造围）房屋权属核实情况的意见；
3、市城市综合管理局提供拆迁补偿是否符合规定和到位的意见，以及拆迁许可证；
4、区政府，提供改造围人口户数情况和对市场主体收购补偿情况的审查意见。
三、资料审查要求
资料不齐或不符合填报要求的，区“三旧”改造办不予收件受理，同时一次性告知交件人需补充和补正的相关资料；如确实需要.页脚
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收件的，须书面告知交件人补交和补正资料的时间及其它注意事项。.页脚
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材料1XX（项目名称）“三旧”改造方案
根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我单位拟对位于XX（用地位置）的XXX（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下：
一、改造地块的基本情况
改造地块位于XX（位置），总面积XX公顷。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷，为XX所有，自XX年X月由XX(单位)使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。
二、规划情况
改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入XX市
“三旧”改造规划和XX年度实施计划，并已编制控制性详细规划。各项规划技术指标，包括：土地用途、容积率、规划面积、绿地率、建筑密度等等。
三、土地利用现状情况
该地块现用途为XX，为XX（单位）自XX年X月开始使用（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积XX平方米，容积率为X，年产值为X万元。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷。
四、拆迁补偿及土地征购方案
土地权属通过XX方式进行整合（收购、作价入股等等），改造成本为X万元（附估价和证明材料），其中拆迁安置X万元，原土地使用条件下的土地使用权价格为X万元。各个产权人改造意向。
改造地块中需完善征收手续的土地，XX（单位）于X年X月与所.页脚
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有权人XX(农村集体经济组织名称)签订了征地补偿协议，并于X年X月X日支付了征地补偿款XX万元。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置业务不同意见。XX国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。
五、土地拟改造情况
根据相关规划安排，完善征收手续后，由XX（单位）投入X万元资金自行改造（或政府组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗土地将用于XX（具体的开发产业），建筑面积为XX平方米，预计年产值将达到XX万元（或改造后的综合效益情况）。
六、供地方案
根据“三旧”改造相关政策，XX市人民政府拟采用XX方式供地。（包括公开出让、协议出让等方式）
七、投资与收益分析
该改造项目总投资为XX元人民币，开发面积为XX平方米，本项目预计用XX年开发完毕，预计收益为XX元。.页脚
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附件5协议出让、土地归宗等程序
一、协议出让审批程序和提供资料
（一）程序
1、申请与受理。区“三旧”办配合改造主体将协议出让申请资料报送市行政服务中心市国土资源局窗口（下称窗口）；窗口完成初审，对符合要求的资料送市国土资源局土地利用科审批；对不符合要求的，由窗口部门直接告知改造主体完善相关材料；
2、审查，确定协议出让方案。土地利用科受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查。经审查，申请地块用途符合办理协议出让手续条件的，即组织协议出让补缴地价评估（详细程序见第二部分），确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案，经市国土局会审通过后，移交市“三旧”改造办。
3、协议出让方案报批。市“三旧”改造办将国有建设用地使用权协议出让方案报市政府常务会议（与会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审批（原则上每月一批）。
4、公示，签订出让合同，公布出让结果。协议出让方案批准后，市“三旧”改造办向申请人发出《土地使用权协议出让准予通知书》，并将协议出让方案一并公示，公示时间不得少于15日。受让人应在达成交易后10日，缴交土地价款，办理土地协议出让手续，签订国有建设用地使用权出让合同。
（二）提供资料
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1、协议出让申请报告（材料1）；
2、市“三旧”改造办的项目批复文件；
3、项目改造方案；
4、控制性详细规划，修建性详细规划以及配套文本；
5、项目完善用地手续相关税费及成本的核算清单；
二、协议出让补交地价程序和提供资料
（一）程序
1、市“三旧”改造办根据控制性详细规划、修建性详细规划、改造方案以及《市市区“三旧”改造资金管理办法》、《关于明确市市区“三旧”改造中涉及协议出让补缴土地出让金标准的通知》、《补缴出让金额计算方法》等文件要求，核算补交金额。
2、市“三旧”改造办将核算金额报市政府常务会议（与会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审定或审批。
3、市“三旧”改造办将改造方案和土地补缴金额核算结果一并公示，为期15日。
（二）地价核算技术流程
1、确定项目规划技术指标，包括规划面积、土地用途（如涉及多用途，需确定面积比例）、容积率和沿街首层建筑总面积。
2、确定项目所在地商业和居住网格点地价，以及《关于明确市市区“三旧”改造中涉及协议出让补缴土地出让金标准的通知》中对应的土地出让金补缴标准。
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3、根据《补缴出让金额计算方法》核算补缴出让金额。
（三）资料成果
1、项目土地出让补缴金额核算报告
2、财务分析汇总表
三、土地归宗程序和提供资料
（一）程序
1、区“三旧”办配合改造主体将拟改造土地的申请资料报送市行政服务中心市国土资源局窗口（下称窗口）；
2、窗口完成初审，对符合要求的资料送市国土资源局土地利用科审批（涉及土地转让、出让的，由土地利用科负责办理；土地登记由地籍科办理）；对不符合要求的，由窗口部门直接告知改造主体完善相关材料；
3、市国土资源局土地利用科完成审批和签订出让合同后移交地籍科办理土地使用权登记手续；
4、窗口按规定颁发土地使用证。
（二）提供资料
1、土地归宗申请报告（材料2）；
2、权属来源证明：包括土地收购协议（涉及非原产权人自主改造的和成片土地改造的）、征地补偿协议（涉及征用农民集体土地的）；拟归宗前宗地权属分布图；各宗地的权属状况列表（含权利人、权属性质、土地座落、宗地面积、用途、使用期限、土地证书编号等容）；
3、三旧改造项目认定文件、经批准的改造方案和涉及缴交的土.页脚
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地价款证明；
4、土地使用证原件、房产权属证书复印件；
5、申请人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书（或任职证明）、法定代表人等证件复印件；
6、土地及房产查询报告（主要是抵押查封情况查询）；涉及权属抵（质）押的，需解除抵（质）押权；
7、涉及国有企业或国有资产占主导的企业的土地的，需提供上级主管部门的批准意见；
8、规划意见及附图；合并归宗后地块红线围图（1：500）；
9、其它需提交的资料；
以上资料一式两份，加盖单位公章。
（三）资料审查要求
1、资料不齐或不符合填报要求的，窗口不予收件受理，同时一次性告知交件人需补充和补正的相关资料；如确实需要收件的，须书面告知交件人补交和补正资料的时间及其它注意事项；
2、在以上所列资料齐全和符合要求的前提下，窗口应当开具受理回执，并告知交件人办理工作时限。
3、归宗土地应当符合如下要求：
（1）拟收购归宗的土地，已全部办理了土地确权登记；
（2）收购人与有关土地权利人已签订土地使用权转让合同，并落实了相关补偿安置措施；
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（3）土地权属性质相同；
（4）收购已办理土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须分别征得土地抵押权人、地役权人的同意，并办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续；
（5）拟收购的土地使用权不属于法律法规限制权利的类型；
（6）涉及补缴地价的，已按地级以上市人民政府的统一规定办理完毕；
三、市城市房屋拆迁管理办法（见韶府令第39号）
四、建行“三旧”改造项目金融服务产品及办理（见材料3）.页脚
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材料1：关于将××（项目名称）“三旧”改造地块协议出让的申请
××市国土资源局：
经批准，××（项目名称）已认定为我市“三旧”改造项目，我司（村、个人）作为该项目的改造主体，现申请将该项目位于××××的土地使用权，面积××平方米，现土地用途为××申请进行协议出让转变为××用途，我司（村、个人）保证归宗土地权属清晰，无争议，如由此引起的责任概由我司（村、个人）承担，请批准。
特此申请。
××单位或个人（盖章或手印）
××年××月××日
材料2：关于将××（项目名称）“三旧”改造地块归宗的申请
××市国土资源局：
经批准，××（项目名称）已认定为我市“三旧”改造项目，我司（村、个人）作为该项目的改造主体，现申请将该项目位于××××的土地使用权，面积××平方米，现土地用途为××进行土地归宗，我司（村、个人）保证归宗土地权属清晰，无争议，如由此引起的责任概由我司（村、个人）承担，请批准。
特此申请。
××单位或个人（盖章或手印）
××年××月××日
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材料3：市建行
“三旧”改造项目金融服务产品介绍
一、“造价咨询”服务：
建行是唯一获得监管部门批准开办造价资询业务的国有商业银行，唯一同时入选省、市财政评审业务的咨询机构。我行可为“三旧”改造项目提供建设项目建议书、可行性研究投资估算、项目经济评价报告等的编制和审核。2009年已完成为市“三旧”项目“猎德旧村改造复建安置房工程”提供的编预算/审结算服务。
二、重点推介“三旧改造贷款”
贷款用途：用于改造单位在“三旧”改造项目中支付土地拆迁费（含拆迁保证金）、平整费、补偿费、安置费、安置区安置房建设、集体物业以及公共服务设施建设等的资金需求，但不得用于缴纳土地出让金。
借款人条件：1.信用等级在A级（含）以上。2.符合承担改造项目主体资格。3.不需要具备房地产开发资质。4.须承诺在规定期限无法完成拆迁时，无条件归还我行贷款。
项目条件：1.符合国家相关政策，取得改造项目的批准文件，并已纳入当地政府年度改造实施计划。2.改造项目能够提供完全合法有效的拆迁许可文件。3.项目资本金不低于贷款用途围所需资金的30%，应同比例提前到位。4.提供农村集体用地转为国有土地或工业用地转为商业用地的相关批复。
贷款金额、年限
：贷款金额可达改造项目土地拆迁费（含拆迁保证金）、平整费、补偿费、安置费、安置区安置房建设、集体物业以及公共服务设施建设等所需费用总额的70%；贷款期限一般不超过3年，最长不超过5年。
担保方式：已取得国有土地使用权证的，以该土地抵押；未取得国有土地使用权证的，提供我行认可的其他担保方式，待取得国有土地使用权证后，应及时办理抵押登记。
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需
要
提
供
资
料
清
单
序号
123456789资料名称
营业执照、组织机构代码、税务登记证
公司章程、验资报告
股东情况介绍
法定不代表人明书和复印件
贷款卡复印件
改造项目主体批复、市“三旧办”改造方案批复
三旧改造项目的批文、纳入当地年度改造的的计划文件、拆迁许可文件
农村集体用地、工业用地转国有、商业用地的批复
建行要求的其他资料
提交
份数
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备注
事业单位、政府机构提供相关证明
项目联系人：
首席客户经理：程劲松（建行市分行
行长）
联系：（0751）817869客户经理：卫东（建行市分行
行长助理）
联系：（0751）8176766客户经理：董高正（建行市分行公司业务部
副经理）
联系：（0751）8619872市分行
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“三旧”改造实施指引
一、成片拆迁改造
成片拆迁改造，分为四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人或市场主体自行改造四种类型。
（一）第一类：政府主导改造。
分为：政府投资、政府与集体经济组织合作两种类型，按照如下步骤分步实施。
第一步，市“三旧”改造办依据“三旧”改造专项规划、年度实施计划及相关规定开展项目预审，通知市城乡规划局开展“三旧”改造单元规划编制。
此过程市场主体向市“三旧”改造办提出申请，由市“三旧”改造办委托国土资源信息中心组织国土部门、建设部门、村集体、以及土地和房屋权属单位同步开展现场勘测和地籍调查。
第二步，市城乡规划局开展“三旧”改造单元规划（详见附件2），可同时开展以下工作：委托评估机构对土地使用权价格、地上建筑物重置价值等其他改造成本进行评估。
第三步，依据单元规划制定改造方案，由市“三旧”改造办圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经公示后（改造方案公示，要求市“三旧”改造办在市政府和相关行政部门上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15日。其他类型的改.页脚
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造方案公示按此执行），报市政府常务会议（与会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审定并由市政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，修改改造方案，报市政府常务会议（与会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审批（详见附件4）。
由区政府或区政府下属的国有公司投资负责拆迁的“三旧”改造项目，按照“谁投资、谁收益”的原则，该土地通过招标等公开方式的出让收益可参照《市市区“三旧”改造资金管理办法》进行分配。
第四步，具体项目改造方案经批准后，由市“三旧”改造办组织相关政府部门落实改造方案，按办事流程中第五步完善相关手续办理（见“三旧”改造办事流程）。
（二）第二类：社会资金参与改造。
分为政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或由政府负责拆迁并将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人等类型的改造。
第一步、第二步、第三步相关工作程序均与第一类对应程序相同。第四步，通过招标的方式确定拆迁人或土地使用权人，分二种不同类型实施：
1、政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。
（1）市“三旧”改造办实施“三旧”改造过程中，负责组织市国土资源局、市城乡规划局、市城市综合管理局、市住房和城乡建设局和市财政局编制拆迁补偿初步方案。
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（2）招标文件主要包括：拆迁补偿方案，土地使用权出让金缴交标准，权属调查情况、整体用地报批方案中需要拆迁单位协助的相关事项，低于最低补偿标准必须承担的违约责任，未能在一定期限与被拆迁户达成协议可能被取消拆迁资格等相关责任约定等等。
（3）竞投底价由市“三旧”改造办组织市国土资源局、市城市综合管理局和市住房和城乡建设局以委托评估的方式综合确定评估价，市财政局汇总核算评估总价，由市招拍挂领导小组审定竞投底价。
（4）相关的竞投规则由市“三旧”改造办组织市国土资源局、市城市综合管理局、市住房和城乡建设局和市财政局共同制定，并由市招拍挂领导小组审定。
（5）招标工作由市“三旧”改造办委托市土地交易中心实施。
（6）由于竞投时已编制拆迁补偿方案，拆迁阶段无须重新编制，经市政府同意后，并向社会公示竞投时已编制的拆迁补偿方案。拆迁单位承担拆迁具体工作及拆迁补偿费。如果拆迁单位与被拆迁户协商的实际拆迁补偿费数额高于竞投时的补偿标准，由拆迁单位自行垫付解决；确实无力支付或未能在一定期限与所有拆迁户达成协议的，由拆迁委托方根据拆迁招标文件及合同，解除拆迁委托合同，重新进行招标。原拆迁单位限期退场，并完成相关场地和文件移交工作。
（7）拆迁单位根据经批准的拆迁补偿方案与被拆迁人协商房屋拆迁、收回国有建设用地使用权、征收集体土地等相关补偿事宜，签订拆迁补偿协议，承担拆迁补偿。
（8）达成拆迁补偿协议后，拆迁单位备齐拆迁补偿资料，送市国土资源局、市城市综合管理局汇总后报市财政局备案，并依法办理收地、征地手续，将集体土地征为国有。报拆迁主管部门办理拆迁许.页脚
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可证后，正式开展拆迁工作（具体操作程序按城市房屋拆迁有关规定执行）。
（9）拆迁和土地平整工作完成后，拆迁资格竞得人与国土部门签订土地使用权出让合同，依法办理立项、用地规划、报建等相关手续后动工建设。
2、由政府负责拆迁并将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人
（1）市“三旧”改造办实施“三旧”改造过程中，负责组织市国土资源局、市城市综合管理局、市住房和城乡建设局和市财政局编制拆迁补偿初步方案。
（2）市“三旧”改造办组织区政府与拆迁地块上的原权属人签订《拆迁补偿协议》，协议容应包括：补偿方式、补偿标准、补偿期限、违约责任，同时明确在签订协议时，由原权属人交回土地使用权证和房地产权证等约定。
（3）市国土资源局根据拆迁成本编制土地使用权出让方案，报市“三旧”改造办审核，报市政府常务会议（与会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审批。
（4）受让人先支付一定比例地价款，划入市财政局账户后，市财政局将该地价款划入地块所在区特定，作为拆迁专项资金，并由区政府负责组织实施拆迁。
（5）完成拆迁补偿工作后，市国土资源局将土地使用权交付受让人。受让人应在市国土资源局交付土地后，支付余下地价款。
3、改造项目未竣工验收前不得转让（包括股东变更），若工程竣工验收后确需转让的（包括股东变更），按规定必须进入市交易中心.页脚
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公开交易。
（三）第三类：集体自行改造。
集体经济组织自行改造是指集体经济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为：利用其所有的集体建设用地自行改造，申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与相关单位合作开发建设的改造三种类型。按照如下步骤分步实施：
第一步、第二步相关工作程序均与第一类对应程序相同。第三步，不同的具体项目改造方案按以下不同程序报批：
1、集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造，其改造方案经所在区政府同意后，由市“三旧”改造办审核公示后，报市“三旧”改造工作领导小组审核。
2、集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有建设用地后自行改造或集体经济组织申请将集体所有的集体建设用地改变为国有建设用地后与相关单位合作开发建设的改造，其改造方案经所在区政府同意后，由市“三旧”改造办审查公示后，报市政府常务会议（与会人员包括市“三旧”改造工作领导小组成员）审定，由市政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅。
第四步，具体项目改造方案和集体建设用地改变为国有建设用地的申请经省人民政府批准后，由市“三旧”改造办组织相关政府部门落实改造方案，按办事流程中第五步完善相关手续办理（见“三旧”改造办事流程）。
（1）集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造的，土地用途可改造为除商品住宅和加油站以外的其他用途；
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（2）经省批准转为国有建设用地的，可以协议出让方式提供给集体经济组织或其与相关单位合作使用。符合土地利用总体规划确定的城市建设用地规模围，以及符合城镇总体规划建成区的用地，可用于不包括商品住宅和加油站用途的其它建设项目，并按相关标准核算缴纳土地出让金。改造项目工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更），若工程竣工验收后确需转让的（包括股东变更），按规定必须进入市交易中心公开交易；
（3）村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经市“三旧”改造工作领导小组批准后，可免公开交易。
（四）第四类：原土地使用权人或市场主体自行改造。
原土地使用权人或市场主体自行改造分为：有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、原土地使用权人或市场主体收购相邻多宗地块集中改造三种类型（见“三旧”改造办事流程）。
1、划拨土地使用权人自行改造流程同于有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程，可采取协议方式补办出让手续的形式供地，涉及土地出让金的补交按照《关于明确市市区“三旧”改造中出让金标准》执行。
2、原土地使用权人或市场主体收购相邻多宗地块集中改造流程，可采取协议方式形式供地，涉及土地出让金的补交按照《关于明确市市区“三旧”改造中出让金标准》执行。
二、单宗项目改造
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单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动。对于用地手续不完善但基本符合相关规划的已建房屋，兼顾产业结构调整和城市有序发展的要求，可先按相关规定办理相关手续后，再参照本章办理。单宗项目改造分为两种类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造。
（一）第一类：已批建设用地改为经营性用途。
第一步，申请人持所需资料经所在区政府同意后，向市“三旧”改造办提出申请，市“三旧”改造办召开市“三旧”改造工作领导小组审定。
第二步，市“三旧”改造办以通知的方式同时向市规划、国土、建设等职能部门征求意见。
第三步，市“三旧”改造办将各职能部门的意见进行综合后，对符合要求的项目出具同意申请的意见，将意见转送申请人。
第四步，申请人持市“三旧”改造办的审核意见，依法接受市国土资源局、市城市综合管理局处理后，分别前往市城乡规划局办理《建设用地规划条件及附图》，市住房和城乡建设局出具《工程质量监督情况说明》，公安消防等部门出具相关文件。所需资料，由申请人征询相关部门后提供。
第五步，申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中：无须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，向市国土资源局申请改变土地用途，报市政府审批，补交土地出让金，土地出让金的补交按照《关于明确市市区“三旧”改造中出让金标准》经公示后补缴土地出让金；按规定必须入市交易的，凭规划、建设、消防等.页脚
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部门出具的意见，进入市土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。
（二）第二类：单宗建筑拆建改造
第一步，申请人向市城乡规划局申请办理《建设用地规划条件及附图》，容包括提高容积率，变更建筑密度、建筑高度等规划要素。所需资料，由申请人征询相关部门后提供。
第二步，申请人凭《建设用地规划条件及附图》向市国土资源局申请重新核发土地使用证。其中：以行政划拨方式取得的国有建设用地重新核发划拨决定书；以出让方式取得的国有建设用地，变更或重新签订出让合同；由本集体经济组织自用的集体建设用地，报市国土资源局备案；非本集体经济组织依法使用的，土地使用者应与集体经济组织协商一致，变更或重新签订流转出让合同。
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篇五：三旧改造方案征求意见函
广东省住房和城乡建设厅印发《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》
粤建规函〔2011〕304号
各地级以上市“三旧”改造工作领导小组办公室：
为促进“三旧”改造规划有效实施，推动全省“三旧”改造工作按照“封闭运行、结果可控，严格规范、加快推进”的要求，实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的工作目标，我厅制订了《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》。现印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。
各地实施本意见的情况及遇到的问题，请径向我厅城乡规划处反映。
附件：关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见
（联系人：明立波，电话：83133561，传真：83373570）
广东省住房和城乡建设厅
二○一一年五月十八日
关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见
为贯彻落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《省府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122号），强化规划的综合调控作用，促进“三旧”改造规划的有效实施，推动全省
“三旧”改造工作实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的目标，现就如何加强“三旧”改造规划的实施工作提出指导意见如下：
一、充分认识加强“三旧”改造规划实施工作的重要意义
“三旧”改造规划是有序推进“三旧”改造的基础和前提，是指导各地“三旧”改造工作的纲领性文件。认真开展“三旧”改造规划的实施工作，有利于进一步挖掘城乡建设空间，破解我省发展空间资源紧缺瓶颈，促进节约集约用地、保障发展用地；有利于拉动经济增长，改善民生环境，推动固定资产投资，充分发挥规划有效调控社会经济发展的重要作用；有利于强化政府的公共管理职能，落实完善一批公共服务设施、市政公用设施、保障性住房及公共绿地等民生工程，促进城市服务功能的完善和环境品质的提升，为建设理想城市和提高城镇化发展水平提供支撑。因此，各地、各有关部门必须高度重视，提高认识，积极作为，有序、有效地推进“三旧”改造规划的实施。
二、进一步凸显规划在“三旧”改造中的重要作用
进一步强化控制性详细规划在“三旧”改造规划实施工作中的法定地位。对于尚未编制控制性详细规划的用地，要结合“三旧”改造规划和城市发展需要，加快编制控制性详细规划，确保2012年底前实现“三旧”改造用地范围内的控制性详细规划全覆盖。对于已编制控制性详细规划的用地，原则上要以规划确定的开发强度、用地功能为基本的工作依据，确需调整变更控制性详细规划的，要优先安排公共配套设施和住房保障建设项目。其中，不突破开发强度的，由各市城
乡规划主管部门依据相关程序调整；突破开发强度的，应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量，并在对城市功能优化、环境品质提升等进行充分论证后，按照《广东省城乡控制性详细规划管理条例》规定的法定程序进行。
为确保改造单元内城市基础设施、公共服务设施等公益性项目与经营性项目同步建设、同步验收，实现公共利益和市场利益的平衡，可根据“三旧”改造规划，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑道路、河流及产权边界等因素，合理划定“三旧”改造单元（可包括一个或多个改造项目，一般面积不小于1公顷），并开展“三旧”改造单元规划编制，以明确其范围内的改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容。可借鉴深圳市城市更新工作的做法，确保改造范围内用于城市基础设施、公共服务设施、公共绿地等公益性项目建设的用地不小于改造范围的15%，并视不同需求按5-15%的配建比例（实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例）落实保障性住房。
对于“三旧”改造项目的典型示范项目，要注重引入城市设计，高质量编制改造方案和修建性详细规划，塑造一批精品工程，保证城市特色的强化和环境质量的持续提升。一方面，要注重挖掘和提炼原有区域的场所特质，延续城市文脉，注重城市肌理，塑造具有地方特色的城市风貌，提升城市形象与活力；另一方面，要以城市设计的相关标准与规定为导向，加强对影响城市意象的自然资源、山脊线、地
标、生态景观廊道、功能景观轴带、城市历史地区、活力场所、建筑高度、密度和形态等关键性要素的控制。
三、进一步加强对“三旧”改造规划实施工作的管理
要依据“三旧”改造规划和“十二五”城市近期建设规划，制定“三旧”改造年度实施计划，统筹年度“三旧”改造规模和项目安排，确保“三旧”改造分步骤、有序推进。凡是“三旧”改造规划确定的近期重点改造地区、“城中村”类改造项目、涉及重大城市基础设施或公共服务设施的改造项目，应优先纳入“三旧”改造年度实施计划。“三旧”改造年度实施计划经城市规划委员会或“三旧”改造领导小组审议通过并经市政府审批后，应及时向社会进行公告。未列入年度实施计划、确实具备改造条件的个别项目，必须按照相关程序进行申报，并经城市规划委员会或“三旧”改造领导小组审议通过后方可进行改造。
为适应城市的动态发展需求，应以半年为一个周期，根据“三旧”改造地块标图建库数据的动态调整，相应调整“三旧”改造规划。调整后的“三旧”改造规划应报我厅和省国土资源厅备案。“三旧”改造年度实施计划也要建立常态申报和动态调校机制。
四、进一步完善“三旧”改造规划实施的保障机制
“三旧”改造工作时间紧，任务重，政策时效性强。各地和各有关部门应加强沟通协调和互相联动，采取提前介入、并联审批等方式，精简“三旧”改造建设管理各环节办事程序，提高工作效率，确保“三旧”改造规划有效实施。
（一）建立优先集中审批机制
要优化与“三旧”改造相关的控制性详细规划的编制和调整、审批程序，通过召开城市规划委员会专题会议，集中审议“三旧”改造地块所在区域的控制性详细规划，切实提高审批效率；对经批准的“三旧”改造单元规划，可视为已完成控制性详细规划的编制或修改程序；对不涉及修改规划强制性内容（如用地性质、开发强度等）的控制详细规划，其调整审批权限可下放至各市城乡规划主管部门，并报市政府备案。
（二）健全“三旧”改造规划的实施机制
要坚持特事特办的原则，不断优化和创新城乡规划管理机制。加强与充实“三旧”改造规划主管机构力量，明确市、区、镇（街道）“三旧”改造规划工作部门的职能，建立职能清晰、分工明确、权责一致的“三旧”改造规划的实施机制。
要针对旧城镇、旧厂房、旧村庄的不同特点，分类制定改造工作指引。其中，“旧城镇改造”要注重基础设施配套、环境品质提升和空间布局，厘清产权关系和用地功能；“旧厂房改造”涉及的产权关系较为单一，要突出产业升级转型，节约集约用地；“旧村庄改造”要切实改善人居环境，促进农民集中居住，节约土地资源，提升环境品质。
要按照“规范、服务、统筹、高效”的原则，加强政务服务，实现信息公开和共享，建立项目信息、动态跟踪和监督反馈的公共服
务平台；并通过多种形式宣传“三旧”改造政策，加强正面引导，将公众参与贯穿于计划制定、规划编制、项目实施与监管的全过程，构建互动开放和谐共赢的社会参与机制。
（三）完善“三旧”改造规划实施的配套政策
应以省“三旧”改造政策为指导，结合实际，尽快制定出台相关政策。如，以理顺产权关系、集约节约用地、完善配套设施为核心的城中村改造政策；以促进产业结构调整优化、经济发展方式转变为核心的工业区升级改造政策；以多渠道增加保障性住房供应、维护社会和谐稳定为核心的保障性住房配建政策；以合理确定拆迁补偿标准，保障建设项目顺利进行的城市房屋拆迁政策；以维护房地产市场稳定为核心的土地房屋确权与产权管理政策等。同时要明确完善历史用地手续的程序，力争做到环节明晰、程序顺畅、职责分明，有序推进“三旧”改造规划的顺利实施。
（四）探索容积率奖励和异地补偿机制
容积率奖励是指对提供公共服务设施、市政基础设施等公益性设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，对原批准的容积率进行适当调整，奖励一定建筑面积。可借鉴深圳市在城市更新工作中优先落实公共配套设施和保障性住房，东莞市在规划中明确“拆三留一”的做法，通过对公共配套设施、公共空间用地等公益性指标的设定，制定符合地方实际的容积率奖励
机制，原则上容积率最高奖励不高于原批准控制性详细规划容积率的10％。
异地补偿是指凡符合容积率奖励机制的“三旧”改造项目，若城市规划确定不适合在“三旧”改造范围内进行容积率奖励，在符合城市规划相关要求的情况下，可视具体情况实行异地转移补偿。可借鉴珠海市异地转移补偿机制的做法，探索通过建立鼓励与支持容积率异地补偿机制，以新城开发利润冲抵旧城改造成本方式，既有效控制旧城建设总量，又有序推进新区持续开发。
（五）建立“三旧”改造规划实施的评估机制
应对“三旧”改造相关政策及改造规划确定的目标、策略和相关指标进行中期评估与调校，原则上于2012年前完成。同时，实时追踪“三旧”改造年度实施计划的整体落实情况，记录和评价重点改造项目的开展情况。
篇六：三旧改造方案征求意见函篇七：三旧改造方案征求意见函
“三旧”改造办事流程（试行）
（征求意见稿）
一、改造项目申报程序
（一）程序
1、申报主体将项目申报表等相关资料报送县“三旧”办；
2、县“三旧”办审核后对不符合“三旧”改造要求的项目，出
具不纳入“三旧”改造围的意见；
3、县“三旧”办根据“三旧”改造专项规划出，具是否符合“三
旧”专项规划的意见；
（二）提供资料
1、改造主体向县“三旧”办提交项目纳入“三旧”改造项目储
备库申请（材料
1）；
2、旧村及旧城镇改造项目需提供意愿表决材料
（材料
2）。
3、填写“三旧”改造申报表（材料
3）；
4、地块红线围图（1：500-1：1000）；
5、项目地块多角度的现场照片（打印并加盖改造主体公
章）；
6、土地、房产权属证书复印件（相关权益证明）；
7、申请人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书
（或任职证明）
、法定代表人等证件复印件；
8、土地及房产查询报告（主要是抵押查封情况查询）；
9、涉及权属抵（质）押的，还需提供抵（质）押权人同
意纳入“三旧”改造的书面证明文件；
10、如申请改造宗地涉及查封或其它权利限制的，应提交
人民法院解除查封证明或解除其它权利限制的证明；
以上资料一式两份，加盖单位公章。
（三）资料审查要求
1、资料不齐或不符合填报要求的，县“三旧”办不予收件
受理，同时一次性告知交件人需补充和补正的相关资料；
如确
实需要收件的，须书面告知交件人补交和补正资料的时间及其
它注意事项；
2、在以上所列资料齐全和符合要求的前提下，审核事项
如下：
（1）申报项目是否在专项规划围；
（2）申报项目是否纳入标图建库；
（3）申报项目是否符合改造意愿；
（4）申报项目上盖物是否满足
2009年
12月
31日前建
设且上盖物比例达到
30%的改造要求；
（5）“三旧”规性文件规定不得纳入“三旧”改造的。
（6）是否符合土地利用现状图及土地利用总体规划图。
二、改造项目单元规划编制与审批程序
（一）规划编制组织
1、规划编制组织。“三旧”改造单元规划由县规划部门负
责组织编制，县“三旧”办及县自然资源局等相关部门协助编
制。
2、规划编制组织程序。
县“三旧”办根据“三旧”改造专项规
划、以及改造主体申请和县“三旧”改造领导小组审核同意意见
等审查，对符合“三旧”改造政策且同意纳入“三旧”改造围的项
目编制单元规划，由县“三旧”办函告规划部门组织编制“三旧”单元规划，县规划部门完成项目初审后，开出单元规划编制通
知，由申报单位委托具有相应规划资质的编制单位编制单元规
划。
单元规划初步成果编制完成并通过技术审查后，由县规划
部门会同县“三旧”办组织县“三旧”改造领导小组成员单位和改
造主体等召开规划听证会，县规划部门结合听证意见，组织规
划编制单位对单元规划初步成果进行修改、补充和完善，报县
政府审批通过后，由县规划部门按规定进行规划批前公示，公
示时间不少于
15天。批前公示结束后，由县规划部门按规定
对规划成果进行公布。
（二）规划编制审批程序
1、“三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进
行一般调整的编制、审批流程：
（1）县“三旧”办将项目单元规划编制申请和项目纳入项
目储备库批复、改造地块红线围图（1：500--1：1000）等相
关资料送县规划部门
（2）县规划部门完成项目初审后，开出单元规划编制通
知，由申报单位委托具有相应规划资质编制单位按控制性详细
规划调整修编的要求完成单元规划编制。
（3）单元规划通过技术审查和规划听证会并修改、补充
和完善后，按控制性详细规划调整程序批准后，由县规划部门
按规定进行规划批前公示，公示时间不少于
20天。批前公示
结束并经县“三旧”办审批后，由县规划部门按规定单元规划成
果向社会公布。
2、“三旧”单元规划需对已批准的控制性详细规划进行重
大调整的，须由县“三旧”办提出申请，经县”三旧”改造工作领
导小组审查同意的，县规划部门向县城市规划委员会提出申
请，并经市规划委员会审查同意后，按以下程序办理：
（1）县“三旧”办将项目单元规划编制申请和项目纳入项
目储备库批复、改造地块红线围图（1：500--1：1000）等相
关资料县规划部门。
（2）县规划部门完成项目初审后，组织具有相应规划资
质单位开展控制性详细规划调整论证工作
,论证通过后，县规
划部门向市规划委员会提出控制性详细规划调整修编申请，县
城市规划委员会审查同意的，开出单元规划编制通知，通知具
有相应规划资质单位按控制性详细规划调整修编的要求完成
单元规划编制。
（3）单元规划初步成果通过技术审查和规划听证会并修
改、补充和完善，并按控制性详细规划调整程序批准后，由县
规划部门按规定进行规划批前公示，公示时间不少于
20天。
批前公示结束并经县“三旧”办审批后，由县规划部门按规定将
单元规划成果向社会公布。
3、“三旧”单元规划与控制性详细规划一并编制、同时审
批的流程（针对未编制过片区控制性详细规划的地区）
：
（1）县“三旧”办将项目单元规划编制申请和项目纳入项
目储备库批复、改造地块红线围图（1：500--1：1000）等相
关资料县规划部门。
（2）县规划部门完成项目初审后，组织具有相应规划资
质单位按控制性详细规划调整修编的要求完成单元规划编制。
（3）单元规划初步成果通过技术审查和规划听证会并修
改、补充和完善，并按控制性详细规划有关程序完善后，由县
规划部门按规定进行规划批前公示，公示时间不少于
20天。
批前公示结束并经县“三旧”办审批后，由县规划部门按规定将
单元规划成果向社会公布。
（三）申报单元规划编制需提交资料要求
1、县“三旧”办关于改造地块纳入项目储备库批复；
2、改造项目规划方案；
3、改造项目最新测绘地形围红线图（2份
1：
500--1：
1000）；
4、县规划部门认为需报送的其它相关资料。
三、“三旧”改造方案审批
（一）改造方案编制要点
改造方案由改造主体组织编制，包括如下容：
1、基本情况。改造涉及的土地位置、面积，需完善征收
手续的具体围、面积，用地发生的时间及涉及的所有权人，地确权、登记情况。
2、规划情况。改造涉及的土地是否符合土地利用总体规
划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划、单元规划并纳入年
度实施计划。
3、土地利用现状情况。土地用途、面积、已使用年限，地上建筑物的面积、容积率，土地产出率等。
4、协议补偿情况。是否已与农村集体经济组织或农户签
订拆迁补偿协议。
5、拟改造情况。改造后的土地用途和产业安排、建筑面
积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益等。
附经规委会审查同意的规划图和用地报批分类图。
（二）申报条件
1、改造地块纳入标图建库。
2、改造项目纳入“三旧”改造年度实施计划。
3、改造意愿调查情况。
（三）申报材料
1、改造方案
2、改造地块土地、房屋等权属材料或证明。
3、改造项目的原貌照片。
4、勘测定界报告及勘测定界图。
5、通过改造事项的相关会议记录。
6、改造围涉及历史用地的处理（处罚）材料。
7、列入标图建库、“三旧”改造专项规划图件资料。
8、地块规划设计方案图件。
9、规划部门出具的改造地块单元规划图件。
10、拟占用土地
1:10000分幅
2009年（或二调）和最新
年份的土地利用现状图（在图上标出用地位置）。11、土地利用总体规划图
（在图上标出用地位置：
如提供
的为局部规划图，应标出图的规划期限、经纬度、坐标、图例
等）。
12、其他有关资料
（四）报件要求
申报材料提供者均应盖章确认，收取复印件的由“三旧”改
造主管部门负责校验原件，复件印加盖“三旧”改造主管部门公
章，并加注“与原件相符”。材料应报送纸质及电子文档文本，纸质材料需装订成册，电子文档提供
PDF版。
（五）报批程序
1、方案申报。
改造主体按要求编制改造方案，向县“三旧
”办提出审批申请。
2、方案审查。
县“三旧”办受理，组织县“三旧”领导小组成
员单位、镇（街道）对改造方案进行审查，提出综合审查意见
后报县“三旧”改造领导小组审核。
3、方案批复。县政府批准后，批复给县“三旧”办
材料1：关于将XX地块（项目）纳入县“三旧”改造项目储备库
的申请
XX县“三旧”办：
根据“三旧”改造的相关政策精神，我公司（村、个人）用地位
于XXXX（国土证号为：XX）,地块面积XX平方米，现土地用途为
XX。拟通过XX方式对该地块按XX用途进行改造，现向县“三旧”办
申请将XX地块纳入县“三旧”改造项目储备库，我公司（村、个人）
保证拟申请改造地块权属清晰，无争议，如由此引起的责任概由我
公司（村、个人）承担，请预审。
特此申请
XX单位或个人（盖章或手印）
XX年XX月XX日
材料2:新丰县“三旧”改造意愿调查表
项目申报主体：（公章）
改造项目意向名称：
改造围：
自行改造：由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆
迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出
让方式开发。
改造方式
合作改造：由村集体经济组织公开引进合作企业参与改造。
政府收储：政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安
置补偿。
是否同意启动“三旧”改造？
同意
不同意
号
联系
村民
居民
自有国有产权居
村集体经济股民
民户主
填表人信息
非村集体经济股民的村民或世居租屋权属
人
购买集体产权居
民户主
其他居民
填表人家庭住址:
填表人签名：
（加盖手印）
填表时间：
年
月
日
材料3:新丰县“三旧”改造项目申报表
改造主体
基本信息
法定代表人
号
通讯地址
联系
名称和
位置
改造类型
名称
所在区位
旧村庄改造
旧厂房改造
旧城镇改造
标图建库
土地用途
用地性质
改造面积
项目
改造意愿表
基本情况
决情况
自行改造
改造模式
合作改造
申报人承诺：
本表填报容及提交的所有材料的原件或复印件及其容是真实的。如因虚假而
引致的法律责任，一概由申报人承担，与审批（或审核）机关无关。
政府收储
申报单位单位:
（盖章）
__________法定代表人：
___________________________
申报时间：
年
月
日
材料4:关于将xx（项目名称）“三旧”改造地块协议出让的申请
新丰县自然资源局:经批准，XX（项目名称）已认定为我县“三旧”改造项目，我
公司（村、个人）作为该项目的改造主体，现申请将该项目位于
XXXX的土地使用权，面积XX平方米，现土地用途为XX申请进
行协议出让转变为XX用途，我公司（村、个人）保证归宗土地
权属清晰，无争议，如由此引起的责任概由我公司（村、个人）
承担，请批准。
特此申请。
XX单位或个人（盖章或手印）
XX年XX月XX日
材料5:关于将xx（项目名称）“三旧”改造地块归宗的申请
新丰县自然资源局：
经批准，xx（项目名称）已认定为我县“三旧”改造项目，我
公司（村、个人）作为该项目的改造主体，现申请将该项目位于
XXXX的土地使用权，面积XX平方米，现土地用途为XX进行土
地归宗，我公司（村、个人）保证归宗土地权属清晰，无争议，如由此引起的责任概由我公司（村、个人）承担，请批准。
特此申请。
XX单位或个人（盖章或手印）
XX年XX月XX日
材料6:XX（项目名称）“三旧”改造方案
一、改造地块的基本情况
改造地块位于xx（用地位置），总面积xx公顷。其中国有建
设用地xx公顷，集体建设用地xx公顷，集体农用地或未利用地
xx公顷（涉及“三地”的需要列明地类）。需完善征收手续的土地
面积xx公顷，按新增建设用地报批程序办理农用地转用和土地
征地手续xx公顷（涉及“三地”的需要列明审批事项）。改造涉及
的房屋、土地权属清晰（或已经确权、登记），分别属于xx（单
位）所有。
二、规划情况
改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入xx县
“三旧”改造专项规划和xx年度实施计划，并符合控制性详细规
划（或已编制单元规划）。三、土地利用现状情况
该地块现用途为XX,为XX（单位）自XX年X月开始使用
（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）
。现有建
筑面积XX平方米，容积率为X,年产值为X万元。其中需完善
征收手续的土地面积
XX公顷。
四、补偿情况（若属自行改造不涉及补偿的,无需填写此项）
明确各权益主体土地与建筑分配,以及补偿安置、经济利益
平衡方案。
五、土地拟改造情况
根据相关规划安排，完善征收手续后，县人民政府拟采用
XX方式供地，由XX（单位）投入X万元资金自行改造（或政府
组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗土地将用于
XX（具体
的用途和产业），建筑面积为XX平方米，容积率为X，预计年产
值将达到
XX万元（或改造后的综合效益情况）
。改造成本为
X万元（附估价和证明材料），其中拆迁安置
X万元，原土地使用
条件下的土地使用权价格为
X万元。
六、其他相关情况
可根据实际工作需要明确资金筹措、开发时许、实施监管等
相
关容。
材料7:“三旧”改造流程图
篇八：三旧改造方案征求意见函
黄圃镇中山市荣德电器有限公司“工改工”宗
地项目“三旧”改造方案
根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和单元规划,黄圃镇人民政府拟对位于黄圃镇新地村的中山市荣德电器有限公司旧厂房用地进行改造，由中山市荣德电器有限公司自行改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：
一、改造地块基本情况
（一）总体情况
改造地块位于黄圃镇新地村，北至新柳西路，南至中山市荣德电器有限公司，东至新发南路，西至中山市宏顺五金精密制品有限公司，用地总面积1.5001公顷（15000.5平方米，折合约22.50亩），其中本次改造地块面积1.1811公顷（11811平方米,折合约17.72亩），剩余地块折3190公顷（3189.5平方米，折合约4.78亩）涉及后期规划调整，暂不纳入本次改造范围。
（二）标图入库情况
改造地块于2011年6月纳入“三旧”标图入库，图斑编号，图斑面积1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩），纳入本次改造范围。
（三）权属情况
改造范围内全部属集体建设用地，土地用途为工业，改造
涉及的土地正在办理土地所有权确权手续，权利人为中山市黄圃镇新地村股份合作经济联合社农民集体，用地由中山市荣德电器有限公司自2006年4月开始使用。
（四）土地利用现状情况
改造地块现状为建设用地1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩），农用地0公顷，未利用地0公顷。不涉及纳入改造范围整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地""）、其他用地、征地留用地、与原"三旧""用地置换的“三旧""用地或其他存量建设用地、使用原"三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。
改造地块现用途为工业，有3栋建筑物，为中山市荣德电器有限公司自2006年4月开始使用，未办理规划报建手续，现有建筑面积8000平方米，现状容积率0.68,作工业厂房和配套用房使用。目前该地块尚未拆除建筑，改造前年产值为1200万元（约67.72万元/亩），年税收为12。万元（约6.77万元/亩）。
改造地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素等情况,不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。
（五）规划情况
改造地块符合国土空间规划和单元规划，已纳入《中山市规划中，均属城镇建设用地1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩）；在《中山市黄圃镇新丰南（新糖、文明）片区城市更新片区策划（HPZ-60单元规划）》（中府函（2023）122号）中，一类工业用地1.0282公顷（10281.69平方米，折合约15.42亩），规划容积率1.O?3.5,建
筑密度35%-60%,绿地率10%?15%,生产性建筑高度≤50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度WOO米，道路用地0.1242公顷（1241.68平方米，折合1.86亩），防护绿地0.0288公顷（287.63平方米，折合0.43亩）。
城市更新（“三旧”改造）专项规划（2023-2035）》。其中,在
《中山市国土空间总体规划（2023?2035年）》国土空间总体
改造地块位于城镇开发边界和一级工业用地保护线内，不涉及永久基本农田、生态保护红线、市域蓝线规划等管控要求。
带格式的：孑体：（默认）TieesNewRoman,（中文）仿辰GB2312,紧缩量0.3磅
带格式的：紧缩加0?3磅
带格式的：字体：（坡认）TimeSNewROmar1,（中文）仿乘一GB2312,紧缩量0.3磅
二、改造意愿情况及补偿安置情况
（一）改造意愿情况
改造范围涉及中山市荣德电器有限公司1个权利主体，黄圃镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求原权利人的意见，并经全部原权利人同意。
（二）补偿安置情况
1、改造地块已由中山市黄圃镇建设发展公司于1992年2月I4日与所有权人黄圃镇新地管理区（现黄圃镇新地村民委员会）签订《关于征用新地管理区土地协议书》，款项于1993年至2006年期间黄圃镇建设发展公司已向新地管理区足额支付完毕。
2、在1992年9月5日由黄圃镇建设发展公司与黄圃镇建设发展公司住宅分公司签订《转让土地合同书》，黄圃镇建设发展公司住宅分公司有偿承接上述900亩中的344亩土地，并于1992年9月3日黄圃镇建设发展公司住宅分公司已向黄圃镇建设发展公司足额支付款项。
3、在2003年12月28日黄圃镇建设发展公司住宅分公司与石建夫、叶子泉、李深兰、梁杏叶以及杜凤玲等5人签订《新丰工业区转让土地协议书》土地转让协议书，石建夫、叶子泉、李深兰、梁杏叶以及杜凤玲等5有偿承接上述344亩土地中的27.49亩用地，2003年12月31日石建夫、叶子泉、李深兰、梁杏叶以及杜凤玲等5人已向黄圃镇建设发展公司住宅分公司足额支付款项。
4、在2011年1月10日李深兰、梁杏叶、叶子泉等3人（另外2人石建夫和杜凤玲同意由上述3人作为代表签订《土地转让协议书》）与改造主体中山市荣德电器有限公司签订《土地转让协议书》，中山市荣德电器有限公司有偿承接上述27.49亩中的22.5亩土地，于2010年9月21日至2011年1月25日期间改造主体中山市荣德电器有限公司已向石建夫、叶子泉、李深兰、梁杏叶以及杜凤玲等5人支付款项。因历史原因该地块一直未完善用地手续，现改造主体申请完善22.5亩中1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩）土地的用地手续。
截止目前，改造地块的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。目前正在对改造地块进行违法用地处罚（改造方案报请市政府批复之前完成违法用地处罚）。
（三）开展社会稳定风险评估情况
改造地块涉及征收土地1.1811公顷，已按规定开展社会稳定风
险评估。根据社会稳定风险评估结果，从本项目土地征收实施的合法性、合理性、可行性、可控性等方面进行风险评估,中山市荣德电器有限公司“工改工"’宗地"三旧”改造项目土地征收符合有关法律法规及政策要求，拟征收土地符合国土空间规划，与当地城市总体规划相协调；征地补偿标准按相关规定执行。项目落实风险防范措施后的风险等级为低风险。
综上所述，本项目征收工作存在的社会稳定风险等级为低风险，同时采取积极措施，主动介入，可保障本项目土地征收的顺利进行。
三、改造主体及拟改造情况
根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间规划和单元规划管控要求实施建设。
该改造项目属"工改工"’宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市荣德电器有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将用于工业生产，作智能家电的研发及生产，在符合单元规划的基础上，容积率不小于3.4,总建筑面积不小于
41723平方米（含不计容建筑面积5737.5平方米），不保留原有建筑。
项目相关情况符合《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定》相关规定。改造后预计年产值将达9253.6万元（约600万元/亩），年税收将达462.675万元（约30万元/亩）o
四、需办理的用地手续
改造范围内1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩）用地需办理集体土地完善转用、征收手续，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2023年版）（粤自然资函）（2023）935号》相关规定，改造地块符合办理集体土地完善转用、征收手续的要求。上述用地完善转用、征收手续后，依据《中山市黄圃镇新丰南（新糖、文明）片区城市更新片区策划（HPZ-60单元规划）》（中府函（2023）122号）,1.0282公顷（10281.69平方米，折合约15.42亩）规划一类工业用地拟采用协议出让方式供地到中山市荣德电器有限公司名下，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）规定，“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体，改造地块符合上述协议出让的条件；规划为道路用地Q1242公顷（1241.68平方米，折合1.86亩）和防护绿地0.0288公顷（287.63平方米，折合0.43亩）拟采用无偿划拨方式供地给黄圃镇人民政府。（上述具体土地面积以实际供地面积为准）
五、资金筹措
改造主体拟投入资金10500万元，其中自有资金10500万_TG?
六、开发时序
项目开发周期为3年，拟分1期开发，自签订土地出让合同之日起365日内动工建设，自动工之日起1095日内竣工。拟投入资金10500万元,拟建建筑面积不小于41723平方米（含不计容建筑面积5737.5平方米），不保留原有建筑，主要实施建设工业厂房。
七、实施监管
详见项目实施监管协议。